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新盤術語「合約價」及「光豬價」的分別

近日新地旗下的天水圍大型新盤Yoho West,公布首張價單,首推280伙,折實價約$299.96萬,折實均價$10,888,創全港新盤6年新低。本港樓市低迷,要吸引買家入手,最直接的就要更改樓價,以低價策略作招徠。

要促銷新盤項目,發展商有多種銷售手法,包括為買家提供折扣優惠,又或者現金回贈,以減少買樓成本。但要留意的是,不同的優惠會對銀行估價有不同的影響,申請按揭時隨時會失預算。

事實上,購買一手新盤與二手不同,單以價錢來說,一手新盤涉及不同的術語,包括「面價」、「合約價」及「光豬價」,相信新手買家對對這3組術語一頭霧水。

首先,「面價」即是大家所認知的原價,是指發展商在價單上所列出的單位售價,而有關價錢未有扣減任何折扣及優惠;而「光豬價」是指扣除所有折扣後的折實價。

「合約價」則是指簽署買賣合約時標明的價錢,但不一定等於「光豬價」。為什麼會有此情況呢?是因為「合約價」未必可以完全反映到發展商提供的所有樓價優惠,例如提前付清樓價現金回贈或傢俬禮券等,未能在合約上即時反映。

不論「合約價」是否已屬「光豬價」,銀行及按揭保險公司在審批新盤按揭時,只會根據「合約價」去衡量個案是否符合申請按保資格,例如有否超出樓價上限,而並非以價單中的售價(「面價」)去計算。

舉個例子,物業的「合約價」超過$1,000萬,但「光豬價」低於$1,000萬。根據現行的措施,價格為$1,000萬或以下的合資格樓花物業,最高按揭保險成數為9成。以上述的例子來看,買家最多只有申請8成按揭保險,以為自己可以申請9成按揭的,就需要支付更多首期上車。

值得留意的是,這只是用作評估按保準則下之可造按揭成數,但實質可造按揭金額是會以扣除所有折扣及回贈的淨價,即是「光豬價」去計算的。因此一旦弄錯了,會計錯數的,有機會需要抬錢上會。

一般而言,購買新盤時,在成交前買家需要選擇付款計劃、折扣優惠及現金回贈,要留意的是,姑勿論發展商在成交前或後發放現金回贈,銀行在計算貸款額時,都會先將有關費用扣減。但都有例外的情況,就是提前還款現金回贈,因為未能確保買家最終是否會提前還款,所以此類的回贈就不需要扣減。

由於按揭是置業流程中重要及複雜的一環,因此建議買家入市前,應先向代理及銀行了解更多有關按揭及貸款計劃,以致最終因錯誤計算按揭問題而招致損失。

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