雅虎香港財經 【新聞點評】一地三中伏
東九龍啟德「跑道區」新盤柏蔚森I（柏蔚森發展項目第1期）以折實平均呎價1.72萬元開售，號稱「歷來最平」，更較同區貨尾折讓多達30%，料將引爆「啟德劈價戰」。事實上，該項目地皮自2018年以來經歷幾度轉手，屬本港地產史上罕見的「燙手山芋」，期間亦標誌着內地及香港經濟的不同階段，短短6年時間猶如滄海桑田。這幅地皮彷彿受到「詛咒」，從高銀、佳兆業（1638.HK）到新世界（0017.HK），每一任地主都以為「執平貨」，豈料可能是「接火棒」甚至「中伏」。
高銀投得啟德地王 財困轉讓
柏蔚森項目位於啟德跑道4B區4號，盡享「雙海景」優勢，被視為區內「地王」之一。該地皮最早於2018年11月，由高銀金融以89億元從政府手上投得，可建樓面面積約57.5萬方呎，折合每方呎地價約1.55萬元。但高銀投地後不久便陷入財困，2020年7月，把該幅地轉手予內地商人陳壯榮旗下公司彥佑有限公司。
及至2021年3月，內房商佳兆業確認入股方式成為土地主人之一。可是佳兆業持貨未夠一年，即因內房市場爆煲而自身難保。2021年11月，新世界和遠展合組財團，以79.5億元買入地皮，每方呎地價約1.38萬元。
換言之，在短短6年時間，這幅啟德「地王」歷經幾番轉手，先是由政府售予高銀，再由高銀賣給陳壯榮，然後引入佳兆業，最後由新世界和遠展「守尾門」接棒。換個角度看，即使撇除特區政府，這幅地在發展過程中牽涉至少5個投資方，實屬罕見的「燙手山芋」。
在這6年時間裏，內地及香港經濟亦切換了不同階段。首先，高銀於2018年投得啟德地皮時，內地與本港經濟仍然興旺，中資非常澎湃，反修例事件、新冠疫情等風波尚未爆發，只不過高銀本身槓桿過高以致率先倒下，該財團某程度上屬「煤礦中的金絲雀」。
佳兆業接棒 遇內房銷售急瀉
直到佳兆業於2021年初入主該幅啟德地皮，當時中國「動態清零」抗疫政策奏效，經濟表現在全球一枝獨秀。同時美國聯儲局忙於「無限QE」放水救市，令本港及內地資本市場「水浸」，內房市場亦在高位持續暢銷，不少內地房企積極在港攻城掠地，啟德正是兵家必爭重鎮。
可是內房市道好景不長，隨着2021年下半年銷售額斷崖式急瀉，佳兆業現金流斷裂引起違約。不過當時本港樓市尚未受影響，中原指數（CCL）續創新高，大部分本地老牌發展商財力雄厚，新世界和遠展遂出手「執平貨」，以「九折」價錢接手啟德靚地。
惟香港始終難以獨善其身，中原指數自2021年高位至今累瀉逾25%，一手樓市積壓多達11萬伙潛在供應量。部分本地發展商負債高企備受關注，新世界正是其中一家，該公司市值由2021年接近800億元，到現在降至不足200億元，累計蒸發75%。
新世界遠展 劈價推柏蔚森I
綜觀該幅啟德地皮歷任地主，高銀固然「慘蝕」離場，而佳兆業表面上「平手」甩貨，實際上卻因積壓資金拖累財務狀況。至於新世界和遠展，按照項目地價、成本及開售價格，想迴避「中伏」命運相信有一定難度。
無論如何，這個「地王」項目在風波中持續推進，命名為「柏蔚森」，分三期發展，據現場所見，第一期已經「起到一半」，預料明年落成。整個項目共有1305個單位，昨日公布的首張價單「試推」60伙，涵蓋一房至三房戶，折實售價介乎386萬至987萬元，折實平均呎價僅1.7萬元，較同區貨尾「賣平」30%。
鑑於新世界和遠展的「接盤」地價約每方呎1.38萬元，計及建築費和資金成本，每方呎總成本相信接近2萬元，首批單位開售呎價1.7萬元談不上有利可圖。當然，考慮到該項目總共逾1300伙，倘日後有空間「加價加推」，發展商最終埋單計數或許有機會「打和」。
同時值得留意的是，啟德在未來一段時間內仍將是供應重鎮，繼柏蔚森I後，單計今年下半年可能還有7個新盤隨時登場，分別由長實（1113.HK）、恒地（0012.HK）、新地（0016.HK）、中海外（0688.HK）、九倉（0004.HK）、嘉華（0173.HK）等財團發展，合共帶來逾8000伙新供應，連同貨尾的總供應量超過1萬伙。
隨着柏蔚森I率先「巨折讓」開售，首批60伙單位料可「一Q清枱」。但更值得關注是後續加推情況，畢竟全盤1300多個單位，假設每張價單推60伙，就要推到第22輪才可沽清，並不現實。萬一該盤去貨不夠「爽」，啟德區今年剩下的1萬多伙恐怕要繼續「鬥劈」。且看這幅「地王」能否擺脫「被詛咒」宿命，一鼓作氣帶動樓市大反攻。
