明年樓價再跌5%？幾時止跌睇三項因素

滙豐研究指，香港樓市在今年初短暫上升後已失去動力，預期未來數月香港樓市復甦疲弱，全年樓價持平，而2024年上半年樓價將再跌5%。 (winhorse via Getty Images)

受到利率上升等多項因素影響，滙豐預料2024年香港樓價仍會下跌。暫時看來港樓頹勢未改，要真正轉勢相信要看這3項指標。

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滙豐指樓市今年持平 明年上半年跌5%

滙豐研究指，香港樓市在今年初短暫上升後已失去動力，近日因為按息上調令樓市進一步惡化，復甦的時間也押後，預期未來數月香港樓市復甦疲弱，全年樓價持平，而2024年上半年樓價將再跌5%。換言之，該行看法相對悲觀，而由於預期樓市前景具挑戰，故預期發展商會減價促銷賣樓，從而影響發展商利潤率。

當下樓價下跌壓力依然，大行認為仍要繼續跌，要看幾時能轉勢，有以下3個指標值得留意。

1. 10月施政報告減辣

樓價要有支持，第一步要見到政府的樓市調控措施出現轉變，之前財政司司長陳茂波都疑似「放風」會減辣，指樓市現況與引入辣招時不同。在今個月25日，行政長官李家超將發表新一份《施政報告》，瑞銀發報告估計，在政策上會有4大轉變，一、放寬辣招，例如撤銷非本地居民置業的印花稅；二是推出更多吸引人才的措施。瑞銀估，非本地人才買樓時毋須額外支付更加高的印花稅，除非7年內沽出物業，才會被追收稅款；三是啟德發展區被政府擱置的單軌列車方案會重啟；四是加快農地改劃，以配合北部都會區發展。如果政策修定能刺激需求，相信將有利穩定樓價表現。

在今個月25日，行政長官李家超將發表新一份《施政報告》，瑞銀發報告估計，在政策上會有4大轉變。 (NurPhoto via Getty Images)

2. 賣地政策有修改

賣地是最直接影響供應，而且放出的訊息為最強烈之一。發展局周三(4日)公布了第四季的賣地計劃，將會有四塊地賣，分別是大嶼山長沙地皮、東涌東站1期、土瓜灣盛德街項目、九龍城啟德道/沙埔道項目，合共涉2,760個單位。

發展局局長甯漢豪表示，今季度無商業地推出，是因為看到商業樓面空置率平均達到10%以上，並稱現時減緩商業地有道理。看來發展局都會睇住市況行動。在今年土地供應方面，甯漢豪指，今年土地供應已經達8成目標，對能夠全年達標樂觀，所以今季只是推售一幅房屋用地，因為一方面有政策目標，另一要作出平衡，在不影響政策目標下會每季作出調節。她亦稱，推地是為達到供應目標，地價收入是達到目標的附帶效果，要按照政策目標行事。

顯然地，在目前情況下，暫時未影響到政府的賣地計劃，假如口風，甚至實際行動有變的話，是另一關鍵指標。

前財庫局局長馬時亨（右）表示不會買樓投資收租，因為銀行定存收息都有5厘，除非買樓收租有8厘，否則低過銀行定存不吸引。 (Lo Chun Kit via Getty Images)

3. 租金回報率上升

至於要買家更願意買樓，需要租金回報率提升，這視乎租金及樓價變化而定。近日租金表現是較硬淨，據中原城市租金指數，今年以來租金趨勢是向上，而相對反映樓價的中原城市領先指數/中原城市指數今年以來均反覆下跌。這有利租金回報率改善。

香港前財庫局局長馬時亨接受本地傳媒訪問時表示，作為投資者不看好樓市，而且亦不會買樓投資收租，因為銀行定存收息都有5厘，除非買樓收租有8厘，否則低過銀行定存不吸引。租金回報率要有8厘是相當難，但只要利率回落至與租金回報率相若，而樓價又已回穩的話，到時候投資者再次入市的意欲就會回來。

實際上，每次樓市轉向都是一個過程，並不是短時間內出現，但參考以上3個關鍵指標，加上樓價及租金指數變化，就可以更準備掌握當下及未來走向。