雅虎香港財經 星之谷｜新一年減息機會有幾大？ 新盤收樓宜捉緊高回贈機會 ｜子非魚
2023年即將過去，回顧過去一年，按揭市場出現重大變化，除了金管局出手調整按揭成數上限外，銀行釐訂的按揭息口及回贈比率全年亦有顯著波幅。展望新一年，按揭息口會否回落？貸款者又如何應如何部署，以獲取較高按揭回贈？
大銀行在2023年兩次加最優惠利率（P），總加幅達0.25%，以500萬元貸款額，還款期30年計算，每個月的供款較去多付約700元。加上銀行亦有調整封頂息率，令新申請按揭的實際息率達到4.125%，正在供款的業主都要左支右绌，建議要善用mortgage link及轉按賺回贈等方法對沖加息的開支。
新申請按揭的人士亦因高按息而頭痛，原因是壓力測試規定申請人要在假設加息2厘的情況下，仍然能通過供款與入息比率的要求，準買家出手前，謹記要計清計楚，或確保有擔保人能夠分擔壓力。
銀行明年初或調整封頂息
至於新一年按息會否回落？觀乎2023年2次加P，幅度已較2022年為少，而市場亦預期美國加息已見頂，最快明年3月減息。筆者估計，過去幾次美國加息，港銀都未有跟足，故明年初P未必會有太大調整，相反在新一年銀行為爭取按揭市場佔比，有較大機會調整按揭利率封頂息的部份，令新做按揭的業主受惠。
2023年按市有一個特別現象，就是按揭回贈極高，總回贈一度達到3%以上，對於要捱貴息的業主而言，可謂雪中送炭。雖然臨近年尾，銀行「收水」令按揭回贈比率下降，不過2024年將至，銀行要重新「跑數」，預計會重新增加回贈比率吸引客戶，在新一年有按揭需要，特別是即將收樓而又選擇建期付款的準業主，記得留意回贈變化。
放寬按揭刺激轉按
回顧2023，樓市出現調整。金管局於7月，宣佈3招救市，包括調整自住物業按揭成數、非住宅物業可造按揭成數及放寬以資產水平為審查基礎的按揭成數上限，其中1,500萬元以下的自住物業，套現成數由5成大增至7成，令到按市出現一輪轉按套現熱潮。及後卻因為利率上升，以及銀行提供的回贈減少，轉按個案亦無以為繼。
新盤市場大多遇冷，即使在9月，金管局再出手，將樓花按揭成數放寬至與現樓睇齊，樓花新盤去貨量亦不似預期，「一Q清」也甚少出現；二手市場同樣呆呆滯滯，放盤業主要減價求售，繼續持貨的業主則大多與大台女藝人堅持同一個信念：現時不是蝕錢，只是暫時未能賣出。
內地人購買力仍是樓市重心
要刺激樓市需求，重心似乎仍然在於內地人的購買力。今年2月香港宣佈與內地通關時，業界一度憧憬內地資金會重新流入，樓市曾經出現一段小陽春，惟之後「小陽」未有變「大陽」。直到11月，特首李家超於其任內第二份施政報告，宣佈為外來人才提供置業印花稅「先免後徵」，即合資格的外來人才，在未成為香港永久居民之前，也可享受港人的首置稅率，加上新住宅印花稅（NRSD）及買家印花稅（BSD）的稅率下調，以及禁售期縮短，都成為外來專才入市的誘因。
子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
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