雅虎香港財經 星之谷｜花紅袋袋平安 置業能力節節上升？｜子非魚
踏入新一年，不少打工仔期待已久的雙糧或花紅都袋袋平安，如果計劃置業人士，可以利用花紅、年終酬金等去增加收入，提高按揭比率，藉此爭取買入更高價的物業，不過準買家事前必須搞清楚銀行是如何計算這些非經常性收入，否則高估自己的購買力，最終過不了壓測，導致置業夢成空。
成先生（化名）是中環白領，月入5萬元，在剛過去的12月，他收到公司發放一筆25萬元花紅，他計劃在新一年置業，在淡市中尋寶，購買面積較大的單位與家人同住，以免日後要再搬屋。成先生又得悉，花紅都能計算入息之中，於是打算透過按揭保險公司，借盡9成按揭，尋找心儀單位。
然而，按保公司審批申請人的花紅會較為謹慎，成先生想透過花紅去提高購買力，就要先釐清三大問題：
一、花紅是如何平均計算？
銀行計算按揭申請人的花紅時，大多以「最近兩年平均數」計算，即將最近2年所獲得的花紅總和除二，再攤分12個月，就是被接納的每月入息。至於非固定花紅，一年有一年冇，亦需要將其花紅攤分24個月，變相列為入息的金額就會減少。
二、近兩年有沒有轉工?
買樓申請高成數按揭時，銀行只計算新工作的花紅，而成先生在公司只任職了一年，故只能計及今年的花紅。上一份工作的花紅、佣金等一律不計算在入息之中。
三、計算花紅有沒有上限？
按保公司對於花紅是有上限要求的，每年度計算的花紅金額不可多於月薪3倍，以成先生的個案，他25萬元花紅是月薪的5倍，超出要求，故當中只有15萬元會納入計算，再攤分24個月，可以幫成先生增加6,250元的入息。
申請9按 佣金不視為入息
除花紅外，有些打工仔亦會有其他的收入，包括雙糧、約滿酬金、佣金等，在申請按揭時，都可以申報為入息：約滿酬金的計算方式與花紅無異，但需要在合約中有明確列出，才會被計算。如果僱傭合約中列明有雙糧，則將金額攤分12個月，就是每月入息，並可用作申請9成按揭。
至於佣金方面，各銀行也有不同的計算方法，有些是計近半年的平均數，有些則會將近幾個月中最高和最低佣金的月份剔除，再計算平均數，亦有銀行會將佣金打折計算。但要注意，若敍做超過8成按揭，是不能計算佣金及花紅。
申請按揭時，需要提供最近6個月的糧單等入息證明，但如果想將花紅、雙糧等列為入息，最好備妥僱傭合約、列明花紅或雙糧的糧單，以及銀行月結單以佐證明，確保銀行和按保公司不會因欠缺文件而審批受阻。
子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問
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