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未來五年供應匱乏 樓價無得跌 上車唔好等?| 香港樓市2018

樓市

近期新盤銷售迭創佳續,接連加推加價亦一掃而空。政府數據顯示,樓價升幅驚人,行政長官林鄭月娥也忍不住在日前開腔,直指關注樓價,一再強調要從供應入手。 然而首長大呼樓價暴升之餘,始㚵苦無增地良策,看來樓價只會持續上升,至少在今明年之內,也看不到回調的勢態。

撰文:Smart ED編輯部 | 圖片:新傳媒資料室

 

港府乏拓地良策樓價無得跌

過去一週發展商搶推新盤,一手市場雖供應大增, 但一如所料,市場購買力龐大,超購動輒十倍,發展商加推加價,絕不手軟。

嘉華國際(00173)大埔白石角嘉熙首批238個單位,平均呎價折實高達16,500元。

市場無視高價,超購34倍,發展商即時加價加推198伙,週六(6月9日)開售。

恒基地產(00012)位於大角咀的利奧坊.海岸,首批103個單位折實呎價23,912元,較2015年10月推售的同系利奧坊.曉岸,高出43%,近日也加推77伙,一併於本

週六開售。

新世界發展(00017)位於北角的柏蔚山,首批單位折實呎價28,076元,因累收票數超額多倍,發展商加推100伙,最高提價更達一成半。

過去一週發展商搶推新盤,一手市場供應大增。

過去兩年樓價累升四成

二手市場也不讓一手專美,美聯物業統計6月首個週末及週日銷售,十大藍籌屋苑共錄得16宗成交,較對上一個週末的11宗,按週上升45%(見右頁表)。

另外,中原地產研究部高級董事黃良昇表示,今年首五個月十大藍籌屋苑錄得買賣登記1,417宗,涉資114.91億元,較2017年上半年的1,311宗及93.51億元,分別上升8.1%及22.9%。

看看更全面的數據,差餉物業估價署統計,由2017年12月至今年4月,樓價已上升7%,以今年4月樓價計算,較1997年的樓市高峰超出1.17倍。

截至今年4月,樓價指數已連升25個月,除創下最長升浪紀錄,期間累升接近四成。

樓價

36年才可買入一個港島小單位

以港島區小型單位(實用面積430方呎或以下)為例,平均價格要726萬元,呎價平均16,884元。

這是甚麼概念?具體一點講,政府統計處近期公布的2017年市民收入中位數是16,800元,換言之一個港人每個月工作,要不吃不用,才只夠買一方呎樓。

記著是不吃不用,而非省吃儉用,還要36年才可以買入一個港島小單位。

還要注意,若要等待儲夠錢支付首期,但期間樓價一路上升的話,那麼無論如何都追趕不了持續上漲的樓價,即是終究上不了車。

一個港人每個月工作,要不吃不用,才只夠買一方呎樓。

車位價格亦飊升

以為市區樓價高企,原來新界也不遑多讓,上週大埔嵐山先後有兩個實用面積196平方呎的納米單位,分別以390萬及394萬元售出,呎價三年升幅1.4倍。

嵐山並非大埔核心地段,反之極近沙螺洞,單位尚且要「四球」價格,按上面所提到港人每月平均收入計,不吃不用,住到郊野公園旁邊,也要供足20年。

不光是樓價,車位價格飊升的走勢也不讓樓價專美。

何文田天鑄一個車位剛以售價600萬元成交,相等於一個普通住宅的價格。

5月時,九龍站上蓋凱旋門有車位以500萬元售出,才剛創出九龍區車位新高價,想不到一個月已被天鑄車位所破。

何文田天鑄一個車位剛以售價600萬元成交,相等於一個普通住宅的價格。

未來五年供應匱乏

面對樓價喪升,林鄭本週回應指治本方法是增加供應,明顯只是老生常談。

林鄭又強調,會重新檢視居屋售價和現有可建土地的分配,任何增加房屋的意見,特別能幫助有需要家庭租房或置業的方案,政府都會考慮。

看完林鄭的發言,說白一點,就是沒有辦法,只能光等待土地供應小組研究結果了。

這邊廂樓價高企,那邊廂地產覓地小組還在四處諮詢、做展覽、聽民意。

但實情是林鄭去年上任後,開宗明義指出小組要花一年時間進行研究,換句話即大概在今年年底才會完成。

而且,完成研究是不是代表有結論?相信市場爭拗必然發生,屆時又要花時間去協調、去解釋,然後又歸納不同意見,來來回回,快者半載,慢者可能又要一年。

面對樓價喪升,林鄭本週回應指治本方法是增加供應,明顯只是老生常談。

全年樓價料升成半

坦白說,從覓地小組近期所展示的方案,不外乎移山填海,此類方案市場阻力超大。

要填海,保護海港協會或相關團體,誓死要保衛香港海岸線;要使用部份郊野公園土地,環保團體又寸土不讓,無談判空間。

按現時特區政府做事模式,萬事以和為貴,要說服這些團體遙遙無期,拖延經年勢必無可避免。

就算到真的推行,工程浩大,相信又要數年之久,所以綜觀整體供應,未來五年也難有突破性發展,依然是匱乏不足,試問樓價又怎可能穩定下來?

根據美聯綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料統計,截至本週一(6月4日),今年已推出全新單位只有4,524伙,相對2017年上半年的11,837伙,下跌接近62%,相對2017年下半年的10,373伙,亦大跌56%。

樓市供應遠水不能救近火,美聯住宅部行政總裁布少預測,今年全年樓價將上升約一成半。

他指出,二手樓價升勢急勁,年初至5月升幅超過8%,創新高。

他估計,本港仍未面對較大的加息壓力,在經濟基調持續向好下,樓價升勢將會持續。

他更調升了今年全年住宅成交量預測,料一手註冊量將達20,000宗,二手住宅註冊量可達50,000宗。

樓市供應遠水不能救近火,美聯住宅部行政總裁布少預測,今年全年樓價將上升約一成半。

一手空置稅釋放市場供應

一手樓空置稅的研究進展如箭在弦,看來政府推出空置稅的機會高唱入雲,倘若成功推出,發展商目前手上的約9,000個新建而未售單位,部分有望會加快推售,釋放市場供應量。

行政長官林鄭月娥今年5月初時,已提及政府研究一手住宅將有可能徵收空置稅;

本週一,財政司司長陳茂波在立法會匯報香港經濟表現時,也提到運輸及房屋局有關空置稅的研究已接近完成。

運輸及房屋局局長陳帆也透露,相關研究正在進行中,稍後會有公布。

根據運房局數據,2017年12月底至今年3月,已興建而未出售的一手單位有9,000伙,相對於每年18,000伙的新供應目標,比例達到一半。

市場就估計,政府未必會一刀切向一手樓全面開徵空置稅,較大可能是規限發展商在某期限內推售單位,逾時才會徵收稅款。

用意是希望將發展商建成的單位,盡快釋出市場,以防止囤積居奇,增加市場供應。

雖然社會上有意見,認為一手空置稅對緩解供應不足問題沒大幫助,建議應推出二手空置稅,才能深度解決問題。

有學者則表示,樓價高企,即使發展商加快推售一手單位,市民也難以負擔高昂樓價。

然而市場消息稱,政府暫無意推出二手空置稅,以免一下子對社會造成較大影響。

至於有指新樓定價高,即使快推也無補於事;有關方面認為,若透過空置稅而推動發展商加快賣樓,可以防止發展商囤積物業善價而沽,對壓抑樓價可起一定作用。

 

人生第一層樓 買大屋苑還是鐵路沿線

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