雅虎香港財經 松屋進駐香港 月賣五千四碗牛肉飯先夠交租？
「牛丼御三家」的吉野家及Sukiya早已登陸香港，最後一間松屋將於8月10日進駐佐敦，據報月租高達19萬元，以招牌牛肉飯賣35元計數，每月要賣5,428碗才夠交租，究竟算盤能否打得響？
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松屋唔怕貴租 最緊要插旗
松屋在1966年創業，現已發展為在東證上市的大型餐飲企業。到日本旅遊，步出大城市車站，很快便會發現松屋的分店招牌。從松屋官網的分店網絡，可見日本分店密集地分布在全國城市，單是東京已有471間松屋。
再細看東京松屋分店分布，原來匯聚東京交易所、日本大型銀行兼出名貴租的中央區，松屋都開設了7間公店。另外高級住宅區港區及世田谷區，松屋分別開設了11間及27間分店。
從松屋在東京分店布局，可以看到松屋無懼貴租，最緊要是在目標據點插到旗。松屋是生意規模龐大，分店租金成本有平有貴，加上食材中央採購及處理，可以充分發揮拉上補下優勢，所以有條件在部分地區「捱貴租」。
松屋選擇在佐敦莊士倫敦廣場地舖開設香港首間分店，月租19萬似乎唔平，不過面積達3,224方呎，尖沙嘴面積H8商廈地下相若地舖，叫租已升至28萬。考慮到這個舖鄰近佐敦站、九龍公園，沿柯士甸道可達西九龍站，對遊客及本地消費者都算是就腳位置。
至於租金成本，以35元牛肉飯計賣5,428碗才夠交租看似誇張，但平均每日賣180碗就達標。以松屋的叫座力，相信頭幾個月可以輕易達標，更何況35元牛肉飯只是入門選擇，燒牛肉定食定價就升至69元，只要食客選擇有平有貴，拉上補下可以更快衝到交租目標。
另外每間日資企業攻港策略都有所不同，說不定松屋會採取較快速步伐，在平租民生區插旗，到時多區松屋分店大排長龍，將可更快發揮拉上補下優勢，減省佐敦店的租金負擔。假如松屋積極開舖，對各區仍等待租客的舖頭或死場業主都是一大喜訊，只要獲松屋看中，地舖固然獲有力租客承租，更可帶旺人流令樓上死場翻生，租值大反彈業主甩貨套現都易一些。
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