洗衣街地王「賤賣」的啟示

新鴻基地產（0016.HK）上週以47.3億元奪得洗衣街商業地。以該地皮最高可建樓面152萬平方呎計，每平方呎呎價僅3,103元。但洗衣街商業地呎價不足4,000元，遠低於同區朗豪坊最新估值的平均呎價19,036元。如「麵包貴過麵粉」的現象有機會恒常化，對香港樓市的影響才是最深遠。

下載Yahoo財經APP

美股外幣即時報價 多國新聞任睇

在進一步解釋「麵包貴過麵粉」對樓市的影響前，筆者先要介紹「麵粉貴過麵包」這個概念。知名財經專欄作家曹仁超，在其著作《論戰》指出香港地產商都是聰明人。1985年起地價開始上升，翌年更出現地價加建築成本（即麵粉價）高於樓價（麵包價）的怪現象。

洗衣街麵粉價低過朗豪坊

曹仁超向新地主席郭得勝請教，郭氏即以麵粉貴過麵包來解釋。曹仁超在書中憶述郭得勝的教誨，「今年買的土地，三年後才建成可供出售物業，到時如樓價漲得利（厲）害，便不嫌今天地價貴了。地產商看好後市，便不惜高價買地，自然出現麵粉貴過麵包的現象。表面上不合理的事，其實是合理的。反之，當地產商看淡未來樓市，便停止買地。由於普通人眼光較差，地價跌下來，樓價卻可仍然繼續上升。」

按照《利比香港建築成本報告2022年第四季》，高檔寫字樓每平方米造價介乎26,600元至36,100元之間。故洗衣街項目連同地價的成本呎價達10,000元，仍然低於朗豪坊最新估值的平均呎價19,036元。「麵包貴過麵粉」現象已經出現。

置業須有承擔風險的心理準備

洗衣街地王被賤賣的啟示為地產商看淡未來樓市。今次僅得3家發展商參與競投；若再加上之前流標的項目，已經可以確認大部分發展商已經停止買地。

反觀近日樓市開始反彈，一手盤火速被搶購一空。個別二手盤更出現反價成交，即實際成交價較放盤時的價錢還要高；中原城市領先指數近兩週讀書更出現反彈。

然而，如果地產商目光依然較小業主買家銳利，現時趁小陽春才入市的置業人士以相對便宜價錢買入安樂窩之餘亦須要有承擔一定風險的心理準備。