洪灝：內房陷「存量博弈」困局

內地人口倘進入負增長階段，勢影響住房需求。

為免內地房地產行業資金鏈危機蔓延，當局加快發行首筆「保交樓」專項借款。投行分析認為政策落實速度超預期，或表明穩定房地產市場的緊迫性。對沖基金思睿首席經濟學家洪灝認為，隨着供給過剩，需求不足，內地房地產已變成一場「存量博弈」，甚至今年可能見證內地人口負增長之下，人口增長所帶來的住房需求亦變得微乎其微。

洪灝在研究報告指出，未來內地在建住宅面積為60億方米。按國家統計局報告的住宅單位平均面積計，60億方米相當於5,500萬套住宅單位。如果城鎮化率達標，則意味新增1.6億城鎮化人口，涉及住宅單位新需求約5,000萬套。換言之，未來數年房地產供應與潛在需求量相若。不過，內地人口增長開始停滯不前，一旦今年見證人口負增長，將比專家預測提前10多年。

在房地產板塊變得與整體市場呈反向關係、儲蓄模式也改變之下，內地人儲蓄愈多，流向房地產的資金就愈少。他認為，房地產寬鬆可能是經濟放緩的暫時解藥，但其對內地家庭儲蓄和槓桿率，以及經濟結構調整的長期影響不可小覷。

澳新料樓市政策不會大調整

澳新銀行亦指，「保交樓」專項借款非靈丹妙藥。此舉雖有助在未來數個月提振房地產投資，但影響料少於棚改貨幣化的補貼政策。在「房住不炒」政策基調下，其對更廣泛經濟的影響或有限，且料即使在第二十次全國代表大會（二十大）會議後，內房政策也不會發生重大調整。

建設銀行（00939）上周五公布，擬出資設立住房租賃基金，基金募集規模為300億元（人民幣‧下同）。該基金目標定位及投向是通過投資房企存量資產，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租併購舉的房地產發展新模式。中金認為，該基金有望通過盤活問題樓盤助力「保交樓」，加快地產存量項目去庫存化和風險出清。