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港人瘋湧北上消費 買內地樓落腳要注意4大事項

港人瘋湧北上消費 買內地樓落腳要注意4大事項

香港的中秋及國慶假期剛過,頭兩日香港北上的出境人數較入境多,而且平時很多港人每當周末都會過境玩樂消費。如果想趁現時內地樓價低水時置業作為玩樂的落腳基地,有哪幾點值得注意?

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黃金周首兩日出境多

要睇香港人出境消費意欲及動力有多強,看黃金周假期出入境人數對比懸殊可以見到。根據入境處數據,在9月29日及30日兩日,香港入境共68.41萬人次,其中內地訪客佔28.16萬人次;這兩日出境達97.92萬人次,其中香港居民出境共約75萬人次。9月29日有部份人早放,很多已急不及待要趕緊出發。從這兩日的數字可見港人北上的意欲十分強。

既然喜歡北上玩,未必會即日來回,特別是遇上有幾日連假,有機會選擇過夜,以省下更多時間玩樂。因此,即使見內地樓價下跌,依然有港人會北上買樓,一來用來渡假,二來將來有機會用來長住。惟現時買內地樓有話4點需要注意。

1. 現時入市要抱自用心態

首先,現時內地樓市跌勢未定,而且供應不少,所以買樓最重要是考慮清楚有無自住需要,有才值得諗,如果純打算投資的話,就要多審慎考慮,而且佔資產組合百份比不宜超過兩成。

如果經常到內地玩,每次都要訂酒店,又無地方長期放私人物品,並不太方便。內地稍有質素的酒店平都要300至400元人民幣,因為理論上去玩不會住得太差,若然一個月上去住兩三晚,可能已要千多元人民幣。目前不到100萬人民幣內地樓都有很多質素不錯的選擇。假設年息3.8厘,借80萬元人民幣,分30年還,每月還款約3,700元人民幣。如果北上很密,較經常住酒店,買一個較平的單位或許更划算。

2. 買現樓不買樓花

由於內地樓目前供高於求,所以買了不要期望可以沽貨,因此有自用需求才更值得諗,而且因為不少發展商都多少存在資金問題,所以最好是買現樓而不買樓花。過去買樓花的好處是價格會較平,但現時不值得為此而承受可能收不到樓的風險。

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部份人特別對上市內房發展商抱有信心,這是合理,但如終經濟及企業狀況難以估計,加上目前為非常時期,無必要冒風險。若然是打算投資,想收租及博日後升值空間,買現樓更重要,否則如果遲收樓或收不到樓,收支隨時失預算。

3. 首選買商品房

內地物業分為公寓、商品房和SOHO等多種類型,各自的產權年限,以及適合不同用途。公寓有分住宅及酒店式,產權是屬於商業性質,最長為50年。商品房等同香港一般住宅,產權是屬於住宅性質,最長為70年,而持房產證可以申請區內公辦學位,所以內地人一般只會買商品房。換言之,如果想日後二手市場較闊,就要買商品房。

4. 發展商要齊「五證二書」

最後,買樓有不少細則要看,但最重要是買內地樓前,必須確保發展商擁有「五證二書」、《營業執照》及《銀行按揭協議書》。所謂「五證二書」為《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》,否則簽署的購買協議會無法律效力,不受法律保護,也無法為辦理產權證。