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港元勢危!?應否改用美元供樓

金管局近期多次入市承接港元沽盤。
金管局近期多次入市承接港元沽盤。

金管局密密接港元沽盤,加上有國際大鱷揚言聯匯失靈,未來一年港元兌美元將貶值至少三成,令不少港人考慮轉揸美元,甚至思考可否以美元供樓。

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美元按揭一早就有

購置本地物業,由估值到申請按揭,銀行都是用港元計算。原來本地銀行一直有提供美元按揭,但對象是購買內地樓的港人。現時滙豐、花旗、東亞、工銀亞洲、招商永隆等銀行,都有為內地物業提供美元按揭,一般按揭上限達七至八成,還款期長達25至30年。不過內地物業按揭息率明顯較辣,通常達五至六厘,利息成本明顯較港樓按揭貴一截。

雖然現行機制,是銀行會轉介客戶到旗下內地分行申請按揭,不過要將美元按揭引入港樓市場,對本地銀行而言並非完全不可行,較大關卡是按揭證券方式新增以美元計算按揭保險,以本地大型發展商的規模,賣樓兼收美元也無不可,問題在於用美元供樓,對業主避險有沒有作用?

財政司司長陳茂波在網誌表示,當香港隨美國進入加息周期,供樓人士的按揭還款負擔難免增加,呼籲市民置業或作其他投資決定時,要採取審慎策略。
財政司司長陳茂波在網誌表示,當香港隨美國進入加息周期,供樓人士的按揭還款負擔難免增加,呼籲市民置業或作其他投資決定時,要採取審慎策略。

還錢、儲蓄大不同

美元強勢,不少人再次留意用美元計價保單的好處,例如保單的儲蓄紅利較保值,將來計劃移居外地,亦可以用美元收取保單利益等。由於「供樓當儲蓄」是港人買樓信念之一,或會想到用美元供樓,會否像美元保單般有同樣的保值功能。

但要留心美元保單可以儲蓄紅利,按揭則是向銀行還錢,還清按揭後你所得的「紅利」是真正擁有自己的物業,物業能否保值就要看物業質素及當時樓價走勢。然而從銀行的角度,假如港元貶值,美元按揭確保這筆債不會「縮水」,換言之受保障的反而是借貸機構。

只是當貨幣大幅下跌,銀行平衡風險的方法並非推出外幣按揭,而是將按揭條件大幅加辣。例如貨幣「高效」貶值的阿根廷,當地按揭息率達12厘,按揭年期縮短至五年,按揭成數最多七成,每月還款額不得超過家庭收入35%,令當地逾九成置業者都無法申請按揭上車。

看到國際大鱷唱淡港元,銀行結餘又不斷縮,你可能都會憂慮將來會否面對像阿根廷般嚴峻的置業環境。不過高調唱淡港元的Kyle Bass,以往他沽空港元都是輸錢收場,更重要是聯匯自動調節機制將會逐步調升拆息,屆時資金外流情況可望緩和。不過拆息升,供樓人士壓力就會增加,財爺都提醒有意置業市民要採取審慎策略,見發展商劈價有意入市準買家,可能關注點並非有沒有美元按揭,而是自己上車的真正實力。