【火險懶人包】投保額點揀、保費邊度最平、火險與家居保險分別|陳永鍵

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近日讀者致電查問,提到物業在銀行承按後,在供款戶口有一項保險支出。該讀者每月只轉入足夠還款額到還款戶口,導致一項自動轉賬失敗罰款。查詢後,才發現該筆保險支出是火險徵費。許多人想到申請按揭時,除了要留意按揭利率及回贈外,也要整體計算整個按揭計劃優劣,火險也是其中一個關鍵。

撰文:陳永鍵|圖片:Unsplash

按揭的供款期可長達30年。在物業承按後,因應銀行要求,火險可以有不同的投保額選項或安排。這些不同的選項,會直接影響未來火險的費用開支。首先,說物業總保單方面。物業總保單是指火險已由物業管理公司作出安排。同時,又被承按銀行認可接受。

客戶毋須額外每年為物業繳交火險費,事實上,火險費用已包含在每月管理費內。總保單由大厦管理公司統一投保,保障整幢或整個屋苑物業樓宇的結構安全。總保單物業常見於大型私人屋苑(例如嘉湖銀座,沙田第一城等)或政府居屋公屋;單幢物業、村屋和唐樓則不常見(或不被銀行認可)。

承造按揭 如何選擇火險計劃 解說其投保額安排及保費|陳永鍵
總保單物業常見於大型私人屋苑(例如嘉湖銀座,沙田第一城等)或政府居屋公屋。圖片:Unsplash

銀行3類投保額選擇

事實上,銀行內部有一個清單,詳細列出該銀行及所屬屋苑,是否屬總保單及相應物業管理公司。銀行職員一般在填妥申請表時會清楚查閱,避免客戶雙重投保。另外,亦可自行安排保單。如物業不在總保單之列,便需要自行安排保單,經由所屬按揭銀行或保險公司投保。

自行安排保單下,客戶也可要求投保不同的投保額。投保額愈低,則保費愈低。銀行安排下,分三類不同的投保額安排,分別是:原按揭貸款額、物業重建費用和按揭餘額。火險收費會以投保額作基礎,再乘以指定保費率。

1. 原按揭貸款額:

客戶必須就原按的貸款額投保火險及繳付保費。舉例客戶A向銀行按揭貸款了500萬元,需就500萬元作出投保。不同銀行或保險公司也有不同的保費率。假若是0.1%的話,客戶每年須就火險支付5,000元的火險費用。當然,不同類型的物業保費率有所不同,詳情可向銀行職員或按揭轉介查詢。

2. 物業重建費用:

銀行的估價行會為物業估算出重建價值。不同的估價行有著大同小異的計算方法,就地理環境及單位面積作出評估,再計算出每平方米/呎的重建費用。重建費用往往比原按貸款的額度低很多,特別在政府放寛了高成數按揭之後。

3. 按揭餘額:

顧明思義,投保額就是按揭所欠的本金。理論上,按揭本金會隨時間逐漸遞減。所以,在保費額度遞減,客戶可把火險投保額改為按揭餘額,這樣便能慳回一筆火險收費。銀行會因為客人用按揭餘額作火險投保額,而收取額外手續費嗎?答案是會的,惟每間銀行均有不同做法。

火險保障範圍

為何在銀行敘造按揭後,必須購入火險呢?皆因火險保障的是樓宇結構安全,為樓宇結構買一份保險。如不幸遇上火災、爆炸和天災引致的損毀,火險會為受損物業提供保障。

試想想,銀行承按後,如遇上天災引致物業倒塌,抵押品就會變得沒有價值,銀行只好要求客戶把物業還原,令物業回復最初價值。火險應運而生,以投保額作基礎,既保障了銀行,又保障客戶。按揭完結時,火險也可以隨即相應取消。當然,也有業主在沒有承按的情況下,購置火險以保障樓宇結構安全。

車位須購買才發放貸款

銀行承按後,物業就是抵押品。不論車位、工廈、寫字樓或住宅物業,銀行會要求業主購置火險才能放出貸款,一般都以年繳及自動轉賬形式,扣賬繳付保費。部分銀行會送首半年或一年火險以作招倈。此外,車位按揭也是物業抵押一種,是需要購買火險的。也許有讀者會認為,車位只是一塊空地,沒有折舊。事實上,車位不只一塊空地,而是一項設施。

有些車位設置於停車場內,有不同樓層、出入口、抽風系統或電梯等,構成物業的價值。出現大火或地震時,可導致物業成為危樓,變成沒有價值的抵押品。上面提及屋苑如有物業統一保單(總保單),又被銀行所接受,業主便毋須另花金錢買火險。

承造按揭 如何選擇火險計劃 解說保費及投保額安排|陳永鍵
有些車位設置於停車場內,有不同樓層、出入口、抽風系統或電梯等,構成物業的價值。圖片:Unsplash

火險與家居保險分別

銀行的清單會清楚列明總保單上的物業街道地址、屋苑、座數和是否包含車位;而車位總保單也大多出現在大型屋苑之內。另一方面,家居保在按揭範疇內並非必須要購買的。這是跟火險截然不同的產品,保障內容是住所內的財物、同住者的第三者保險和全球財物保障。

火險的保障範圍是門窗、天花、地板和牆壁等的結構,可以理解為火險保障的是入伙前的物業外殼;家居保險則是入伙後殻內的財物。家居保險的投保額是以物業面積作基礎;火險是以投保額作基礎。銀行在提供按揭後,也會提供優惠折扣作招倈。樓齡較大的樓宇,水喉老化影響時常出現,引伸出的第三者責任,往往價值不菲。

過往有讀者表示因屋內水喉爆裂,導致電梯槽受損,賠償金額以百萬元計。幸運地,購置了家居保障,相關損毁的第三者法律責任,也獲得相應賠償。在火險價格不昂貴的情況下,讀者可向銀行職員查詢折扣及資料,多一份保障也未嘗不可。

另可以把火險轉到坊間的保險公司嗎?在銀行優惠期結束前(如銀行送首半年火險),找尋坊間合資格的保險公司,告知銀行要求的投保額,以便爭取相宜的價錢,節省不少保險開支。銀行內部也有一份清單,清楚列明可接受的保險公司名單。

讀者可以查詢幾間比較價錢,每間保險公司有不同的保險率,宜揀取相宜的保險公司。最後,保險經紀一般會把火險文件(正本)送進銀行火險部,以取替銀行原有保單。

  1. https://www.edigest.hk/podcast-player/213198/%e7%96%ab%e8%8b%97-%e7%a7%91%e6%8a%80%e8%82%a1-%e4%b8%ad%e6%a6%82%e7%a7%91%e6%8a%80%e8%82%a1-%e6%96%b0%e5%9e%8b%e8%82%ba%e7%82%8e%e7%96%ab%e8%8b%97.mp3

  2. https://www.edigest.hk/podcast-player/213197/%e6%8a%95%e8%b3%87%e6%96%b0%e6%89%8b-%e9%9b%b6%e6%a6%82%e5%bf%b5-%e8%87%aa%e5%83%b1%e4%ba%ba%e5%a3%ab-freelance-%e5%84%b2%e8%93%84-%e5%ad%b8%e6%8a%95%e8%b3%87.mp3

  3. https://www.edigest.hk/podcast-player/213196/%e9%a8%b0%e8%a8%8a-%e6%a5%ad%e7%ba%8c-%e8%82%a1%e5%83%b9-%e7%9b%ae%e6%a8%99%e5%83%b9-%e4%bc%81%e6%a5%ad%e5%89%8d%e6%99%af-%e6%82%9f%e7%9f%a5.mp3

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