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熱愛磚頭│古洞洪水橋收成快 羅湖文錦渡有排等(李紫晶)

古洞洪水橋收成快 羅湖文錦渡有排等
由於與羅湖區配合,北環綫東延線沿線地區的發展潛力將得到釋放。

自上月放寛防疫措施後,北部都會區概念新盤又出籠。去年10月特首公佈《北部都會區發展策略》報告後,發展商便在11月開始,相繼推出北部都會區概念的新樓盤。

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當時推出的樓盤主要是坐落於「新界北核心商務區」內的元朗、天水圍及洪水橋。元朗Yoho Hub第B期、天水圍濕地公園Wetland Seasons Bay第2期、洪水橋 #LYOS相繼推售,市場反應理想,推出的單位銷售率達到75%至90%。

近期推出的新盤仍是該區的新盤。錦上路站旁的柏瓏推出1期首輪388個單位,折實每呎售價17,218至20,489元,開售前收票13,500張,超額逾33倍,成為今年新盤票王。首日開賣更全數沽清。柏瓏明天(5月4日)再推售327伙,輕微加價0.5%至1%。至此柏瓏I全數715個單位已推出。

北部都會區多個發展區,以古洞及洪水橋最快落成鐵路站,前者預計在2027年落成;後者2030年通車。不過,元朗區發展成熟,並已有西鐵線及輕鐵線,因此發展商均集中該區推出新盤。小勇相信,北部都會區內的鐵路新盤(包括已建及未建)現時最值得投資。

古洞周邊配套仍不足

「港深緊密互動圈」內的古洞雖然最早落成鐵路站,但現時周邊配套仍不足,將與鐵路站同步興建,難體驗即時價值。至於其餘北環線新田、牛潭尾、凹頭三個站更要到2034年才落成,當中雖然新田的潛力最大,但屬於中期的投資選擇。

今期將談談北部都會區最長期的規劃。除了圍繞落馬洲口岸的港深創科園、新田及古洞北外,「港深緊密互動圈」還包括歷史最悠久的羅湖及文錦渡口岸。前者對接福田市中心區;後者對接羅湖市中心區。而對接羅湖的發展區有三個:①粉嶺北新發展區;②粉嶺/上水新市鎮;③新界北新市鎮。

根據港深兩地的規劃,現時東鐵線可延至深圳羅湖口岸,並在深圳設立「一地兩檢」口岸。深圳將改造升級深圳火車站-羅湖口岸片區,香港可藉此開發口岸搬遷後的鐵路用地。

此外,文錦渡口岸的貨運功能將加快轉移至香園圍口岸,文錦渡將會升級為商務型陸路口岸。同時,檢視文錦渡管制站及鄰近土地的功能,開拓北部都會區更多的發展空間。兩站騰空出來的土地將發展成「羅湖/文錦渡綜合發展樞紐」。

除了將東鐵線延至羅湖口岸之外,北環線將擴展至新皇崗口岸,以及羅湖、文錦渡、香園圍三個口岸。這個計劃分兩條路線進行:第一條是北環線支線,由新田站經洲頭及創科園至皇崗新口岸。(上期文章已提及)

第二條是北環線東延線。這條路線規模較大,先是在現時羅湖站與上水站之間興建羅湖南站,羅湖南站將會是上水站以外,第二個東鐵線及北環線的中轉站。全條北環線東延線由古洞開始,經羅湖南、文錦渡、老鼠嶺、香園圍、打鼓嶺、坪輋、皇后山至安樂村工業區,並以無縫行人隧路,連接安樂村及現時的粉嶺站,形成環狀路線。東延線將連起羅湖、文錦渡及香園圍三個口岸。

在去年特首公佈北部都會區計劃後,深圳交通運輸局1個月後亦公佈「羅湖區綜合交通十四五規劃」,計劃將羅湖口岸的深圳火車站升級,引入廈深高鐵線與全國的高鐵網連接;並預留位置讓香港東鐵線在該站與深圳地鐵11號線接軌,推動深港雙城交通「通勤化」。若成事,除了西九龍站外,港人將可在羅湖搭高鐵。

規劃又提出,加快推進《文錦渡口岸地區整體升級改造概念規劃》,考慮引入深圳地鐵9號線及25號線,實現口岸與站、城一體化統籌規劃建設。此外,推進口岸「小運量接駁軌道交通」,串連羅湖、文錦渡、蓮塘口岸以及相關地鐵站。事成後,意味着無論羅湖、文錦渡及蓮塘三個口岸,在港深兩地都有地鐵連接。

羅湖區冀成灣區樞紐

羅湖區的目標是提升「灣區樞紐」的地位,打造「聯通深港、通達灣區」的交通樞紐。到2025年底,實現從羅湖中心30分鐘到坪山、大亞灣及機場;45分鐘到臨深城市中心如東莞、惠州;60分鐘到大灣區各城市中心,包括廣州、河源、中山、珠海等。

由於與羅湖區配合,北環綫東延線沿線地區的發展潛力將得到釋放。首先,古洞北新發展區的優勢將加强,打通香港各個發展區,並與新田科技城的連接,可起協同效應。

對於古洞北新發展區,政府建議:①調整原規劃,將東部部分劃作「商貿及科技園」地帶轉至新田科技城,改為發展住宅,可建逾1,000個單位;②新發展區擴容,納入馬草壟的農地及坡地一帶,可新增12,000至13,500個單位。創科園東部至古洞北的連接路建成後,馬草壟將成為交滙點,可為創科企業提供社區服務。

古洞北之後便羅湖/文錦渡綜合發展樞紐。在設置羅湖南站後,可釋放羅湖/上水北及文錦渡一帶的發展潛力。

港府計劃騰空三個地方的土地,包括:①羅湖鐵路貨運場等相關鐵路用地及鄰近土地,將大規模發展住宅及商業,提供9,000至10,500個住宅單位;②文錦渡管制站的鮮活食品過境及測檢設施和上水屠房,計劃搬遷至香園圍管制站的相鄰土地;③研究把上水濾水廠及石湖墟污水處理廠遷入岩洞,以釋放更多發展用地,估計可供應11,500至13,000個住宅單位。

整個發展樞紐可從羅湖南站伸延至文錦渡管制站,再東延至老鼠嶺一帶,並一併改劃上水華山一帶,作為住宅用途。長遠而言,整個發展樞紐總可提供75,000至85,000個住宅單位,規模約為6個太古城。

雖然規模龐大,但粉嶺北新發展區、粉嶺/上水新市鎮及新界北新市鎮的發展,將要遲於洪水橋、古洞北以及新田/落馬洲。香港政府去年表示,期望3年內完成新界北新市鎮及文錦渡的研究,可以盡早分階段動工。至於北環線支線及東延線兩條鐵路現仍是落成無期,相信最快也要接近2040年才可通車。作為地產投資,將是一個超長期的選項。

李紫晶

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本欄隔周二刊出