熱愛磚頭│在軌道上的大灣區置業(李紫晶)

·3 分鐘文章
在軌道上的大灣區置業
大灣區內的各類基建應以鐵路網絡最為重要,所以有「軌道上的大灣區」的宣傳口號。

眾所周知,基建對推動樓價有立竿見影的效果,往往在規劃落實階段已可令樓價大漲,反要當基建開通後,要回歸基本面看當地經濟發展。所以,雖然大灣區有大量在建或即將上馬的基建,我們還是要識別哪些項目最能夠配合該區發展,從中找出有長遠增長價值的房地產。

舉例說,《十四•五規劃》的「雙城聯動」已透露了未來大灣區的火車頭仍是在珠江東岸,因此聯繫珠江東西岸的深中通道雖然是矚目基建,但中山及珠海等地的樓價已經反映,要再上一層樓,中山及珠海必須要把產業做起來,現在看來仍有一段長路要走。

另一個例子是港珠澳大橋落成後,先別談大橋如何推動經濟或者帶動樓價上升,政府目前最頭痛的問題是大橋本身的使用率不足。

大灣區內的各類基建應以鐵路網絡最為重要,所以有「軌道上的大灣區」的宣傳口號,而不是甚麼機場上的大灣區、橋樑上的大灣區。去年中央已批准「粵港澳大灣區城際鐵路建設規劃」,明確了1、2、3交通圈目標(大灣區主要城市間1小時通達、主要城市至廣東省內地級城市2小時通達、主要城市至相鄰省會城市3小時通達)。

13個城際鐵路項目 總長775公里

近期開始建設的有13個城際鐵路項目,總里程約775公里,四通八達的網絡最易使投資者迷失,所以我們必須找重點,就是鐵路樞紐站的位置和佈局。因為城際鐵路與高鐵的旅客將會由各城市的樞紐站轉乘其他交通工具,同時樞紐站亦會與鐵路及城軌銜接,造就大量的互聯互通活動,最有利於經濟。

根據前述的規劃,廣州樞紐佈局以廣州、廣州東、廣州南、佛山西、廣州白雲(棠溪)站為主,廣州北、南沙、新塘站為輔,成形「五主三輔」樞紐。

深圳樞紐佈局以深圳北、西麗、深圳站為主,深圳東、福田、深圳機場、深圳坪山站為輔,為之「三主四輔」樞紐。如果能夠投資在核心產業地區和該區樞紐站附近的房產,必然對樓價升幅雙重利好,實在有必要到廣州、東莞及深圳好好考察一番。

最後,為這三期的2021大灣區置業全攻略來個總結:要挑選長遠升幅最高的地點,首先着眼於政策層面的產業發展規劃,基建佈局為輔。紫晶認為,東莞及深圳新開發產業區如光明城是核心資產的最佳選擇。不過,深圳不斷加緊樓房調控(新近又出了二手住房成交參考價格發佈機制),投資大灣區房地產收成期應要以5至10年計算,現階段不用太急進,希望疫情盡早過去,通關後才展開考察之旅。

李紫晶

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本欄隔周二刊出

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