熱愛磚頭│英國樓價雖跌 租金增幅可觀（李紫晶）

今年英國樓價難樂觀，但租金卻節節上升。 (Alexander Spatari via Getty Images)

英國樓價連跌4個月！全英房屋抵押貸款協會（NBS）公佈，1月全國平均樓價為258,297鎊，按年升1.1%，按月減0.6%，現時樓價已較去年8月高位下跌3.2%。NBS指出，通脹壓力及借貸成本急升令樓市加速降溫，與2021年相比，所有地區的可負擔能力均惡化，貸款成本佔工資比例達到十多年來最高，當中倫敦和英格蘭南部壓力特別嚴重。

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英倫銀行上周連續第10個月加息，提高0.5厘至4厘。根據該行會議紀要顯示，委員認為英國通脹可能已見頂，今年減速較預期快，今年底CPI由去年12月的10.5%降至3.5%（早前估計為5%），明年第2季降至2%目標以下，明年底更只有1%。而且，英國很可能避免技術性衰退（GDP連續兩年負增長），央行調高去年第4季GDP至0.1%，但認為今年4個季度及明年首季GDP均會出現收縮。

加息週期接近尾聲

更重要的是，央行發佈的利率前瞻指引放棄了「在必要時，做出強而有力的回應」的措辭，暗示加息週期可能接近完結。投資者普遍認為，央行3月將放慢加息步伐，只加0.25厘至4.25厘，之後保持穩定，這與會議前的預期不同，原預期6月底加息至4.5厘。

雖然利率高點可能降低，但高利率在今年內難以轉勢回落，英倫銀行曾警告，今年將有400萬家庭面臨更高的還款額，每月平均增加250至 1,000英鎊，令22萬戶家庭造成嚴重的經濟困難。供樓成本上升，市場氣氛低迷，英國房地產業界普遍看淡今年英國樓價。

今年樓價難樂觀，但租金卻節節上升。一些打算置業的人士繼續租樓，以等待利率回落，令供不應求情況更嚴重。英國地產代理Red Brick稱，現時市場上可供出租的租盤數量只有疫情前的50%，每個租盤平均錄得55至60次查詢，反映租客正積極尋找物業。

租金增長極具潛力

供不應求，再加上業主將貸款利率高企的成本轉嫁租客，英國住宅租金持續創新高。國家統計局（ONS）的全國租金價格指數顯示，租金在去年12月按年升4.2%，較11月的4%更高，續創2016年1月有記錄以來的最大升幅。全球房地產代理第一太平戴維斯（Savills）估計，今年租金增速達到6.5%，明年放緩至4%。總計未來5年租金增長將會是疫情前10年平均水平（即2009至2019年）的兩倍。

正如紫晶上月所言，今年無意在英國出手再買樓。不過，即使樓價預期下跌，但紫晶無意出售英國物業，因租金前景不俗，將繼續持有物業收租。

李紫晶

本欄每月刊出一次