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熱愛磚頭│英國樓價雖跌 租金增幅可觀(李紫晶)

英國樓價雖跌 租金增幅可觀
今年英國樓價難樂觀,但租金卻節節上升。 (Alexander Spatari via Getty Images)

英國樓價連跌4個月!全英房屋抵押貸款協會(NBS)公佈,1月全國平均樓價為258,297鎊,按年升1.1%,按月減0.6%,現時樓價已較去年8月高位下跌3.2%。NBS指出,通脹壓力及借貸成本急升令樓市加速降溫,與2021年相比,所有地區的可負擔能力均惡化,貸款成本佔工資比例達到十多年來最高,當中倫敦和英格蘭南部壓力特別嚴重。

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英倫銀行上周連續第10個月加息,提高0.5厘至4厘。根據該行會議紀要顯示,委員認為英國通脹可能已見頂,今年減速較預期快,今年底CPI由去年12月的10.5%降至3.5%(早前估計為5%),明年第2季降至2%目標以下,明年底更只有1%。而且,英國很可能避免技術性衰退(GDP連續兩年負增長),央行調高去年第4季GDP至0.1%,但認為今年4個季度及明年首季GDP均會出現收縮。

加息週期接近尾聲

更重要的是,央行發佈的利率前瞻指引放棄了「在必要時,做出強而有力的回應」的措辭,暗示加息週期可能接近完結。投資者普遍認為,央行3月將放慢加息步伐,只加0.25厘至4.25厘,之後保持穩定,這與會議前的預期不同,原預期6月底加息至4.5厘。

雖然利率高點可能降低,但高利率在今年內難以轉勢回落,英倫銀行曾警告,今年將有400萬家庭面臨更高的還款額,每月平均增加250至 1,000英鎊,令22萬戶家庭造成嚴重的經濟困難。供樓成本上升,市場氣氛低迷,英國房地產業界普遍看淡今年英國樓價。

今年樓價難樂觀,但租金卻節節上升。一些打算置業的人士繼續租樓,以等待利率回落,令供不應求情況更嚴重。英國地產代理Red Brick稱,現時市場上可供出租的租盤數量只有疫情前的50%,每個租盤平均錄得55至60次查詢,反映租客正積極尋找物業。

租金增長極具潛力

供不應求,再加上業主將貸款利率高企的成本轉嫁租客,英國住宅租金持續創新高。國家統計局(ONS)的全國租金價格指數顯示,租金在去年12月按年升4.2%,較11月的4%更高,續創2016年1月有記錄以來的最大升幅。全球房地產代理第一太平戴維斯(Savills)估計,今年租金增速達到6.5%,明年放緩至4%。總計未來5年租金增長將會是疫情前10年平均水平(即2009至2019年)的兩倍。

正如紫晶上月所言,今年無意在英國出手再買樓。不過,即使樓價預期下跌,但紫晶無意出售英國物業,因租金前景不俗,將繼續持有物業收租。

李紫晶

本欄每月刊出一次