雅虎香港財經 熱愛磚頭│英國樓市轉勢 今年看跌（李紫晶）
紫晶講英國樓市已是半年前的事。過去半年，英國換了兩次首相，樓價亦在8月達到高峰後轉勢下跌。英國抵押貸款機構Halifax的資料顯示，12月英國平均房價下跌1.5%至281,272英鎊，已是連續4個月下跌。隨着通脹急升及按揭利率上升，去年第4季平均房價已下跌2.5%，是2009年金融海嘯以來最大跌幅。
美股外幣即時報價 多國新聞任睇
為了抑制高通脹，英倫銀行過去12個月9次調高基凖利率由0.1厘加至3.5厘，住房貸款利率亦去年下半年大升。根據金融數據機構Moneyfacts Group的資料，截至去年12月底，2年期固定利率住房貸款平均利率為5.79%（10月曾升至6.65%的14年高點）；5年期則維持在5.63%（10月亦升至逾6.5%）。
未來1年再抵押 還款或翻倍
英倫銀行數據顯示，11月貸款機構批准的抵押貸款已遠低於預期。英倫銀行警告，今年抵押貸款支付額將平均增加3000英鎊。英國預算責任辦公室早前表示，抵押貸款成本可能在未來數年保持高位，意味着未來12個月內進行再抵押的業主可能看到還款額翻倍。
雖然如此，英國物業交易網站Zoopla公布的樓價指標稱，英國樓價在2022年全年上升7.2%，但放緩勢頭正在增強。如果放長時間維度，樓價在過去數年一直上升。自2020年3月疫情開始全球爆發至2022年8月，英國房價平均上升23%至293,992英鎊創新高。以上月平均房價281,272英鎊計算，只較高峰下跌4.3%，仍高於2022年初價格。
英國已進入百年來最長衰退
展望2023年，英倫銀行早前表示，英國已進入可能是100年來最長的衰退。然而，英國通脹高燒不退，已持續5個月維持在約10%的水平，下周公佈的12月份CPI，預測仍維持10.9%的水平。
英國央行仍處於加息模式，只是未來數月與美國聯儲局一樣，可能將加息步伐放緩。英國央行預計直至今年中，將基準貸款利率再上調75個基點至4.25%。市場估計，英倫銀行將利率調高至4%，年中達到4.6%峰值。而英國樓價亦可能出現10年來首次年度下跌。
樓價料跌逾8% 或2026才回升
由於買賣雙方保持謹慎，預計今年樓市供求將總體減少。英國兩大物業交易網站之一的Rightmove非常樂觀，估計今年樓價只跌2%，但出售房屋所需時間將增至約 60天。另一物業交易網站Zoopla則預計跌幅介乎8至12%；Halifax亦預計今年房價下降8%。
國際房地產顧問服務商第一太平戴維斯與Zoopla一樣，同樣預測今年樓價下跌8%至10%，但下跌局面在2026年逆轉。英國經濟預測集團安永統計俱樂部（EY ITEM Club）偏向悲觀，預計未來12至18個月下跌10%。
由於英國今年面對嚴重的經濟衰退，雪上加霜的是同時面對高通脹以及高利率的環境，樓市下跌機會極大。除非能源價格大幅下跌、勞動力大增令薪酬轉勢下跌，否則難以改變樓市下行的趨勢。要知道過去兩年近25%的升幅，紫晶相信，英國樓價回落10%並不出奇，後續可否見底回升，現時難以判斷。除非有足夠安全網的便宜樓盤，紫晶預計自己今年在英國出手的機會不大。
李紫晶
本欄每月刊出一次
