雅虎香港財經 熱愛磚頭│BTR，can't beat it？join it！（李紫晶）
上一篇文章講到Build-to-Rent（BTR，長租公寓）是私人樓業主的直接競爭者，而且是一個強大的對手。紫晶上次提醒大家，在英國買樓收租前，一定要查清楚附近是否有長租公寓，要盡量迴避。不過，If you can't beat them, join them。這些長租公寓的營運者全都是大集團，而且投資眼光獨到，既然難以鬥贏，不如投資它們。無論買樓收租又好，買股收息也好，只要回報合理便可以。
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如果要買股收息，便先要看看長租公寓身處的市場有多大？未來市場增長潛力如何？有沒有合適的公司值得投資？
我們私人業主買樓收租叫做Buy-to-Let（BTL），大型機構開發完住宅專案後只租不賣的投資模式就叫做BTR。其實，BTR不只是長租公寓，服務式公寓及學生公寓等也包括在內。之前說到英國BTR市場近年增長驚人，主要是指長租公寓。學生公寓在英國已有一段歷史。
倫敦長租公寓 月租全球第三貴
根據第一太平戴維斯的數據，2021年英國在建或落成的長租公寓共19.6萬套。10年之前英國租房市場幾乎找不到長租公寓。截至去年11月，倫敦長租公寓平均月租達1,592英鎊，繼續成為最貴房租城市第3名，僅次於香港和紐約。
不過，長租公寓的規模仍然難敵私人業主。根據官方數據，英格蘭的私人租樓市場共有440萬戶，當中230萬由業主擁有，長租公寓只佔出租房屋總數2%至3%。由於英國長租公寓市場比美國、歐洲起步晚，現時仍然有很大的投資空間。
根據英國房地產聯合會（British Property Federation）去年中的統計資料，全英共有148,046個長租公寓，已落成34,840個（佔23%）；建築中有35,760個（佔24%）；77,446個（佔逾50%）是已獲規劃許可但未動工。
雖然看起來長租公寓的供應正在大幅增加，但仍未能滿足龐大的需求。以倫敦為例，市長簡世德早在2017年時已表示，倫敦每年需要新建66,000個新房，以滿足日益增長的需求。然而，過去5年每年平均落成量約3.5萬個，供求缺口大，這顯示了為何全球機構投資者都擁至倫敦買樓或做BTR營運者。
現時英國5大BTR營運商分別為Grainger、Get Living、Sigma Capital、London & Quadrant（L&Q）及Quintain Living。除此之外，還有一批英國或美國的房地產資產管理公司，如Greystar、Criterion Capital、Apache Capital等也積極參與。英國本土的金融集團如Lloyds Banking Group、Prudential及Legal & General也計劃在BTR大展拳腳。
至於在英國上市的BTR營運商只有Grainger、Sigma Capital Group（在AIM上市）。如果專注於學生公寓的上市營運商則有Watkin Jones、Empiric Student Property （REIT）及Unite Group，當中Unite Group是全英國最大的學生公寓營運商，這些股份或基金息率因疫情影響而降至只有1.2至3.4%。
李紫晶
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本欄隔周二刊出
