熱愛磚頭│BTR,can't beat it?join it!(李紫晶)

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BTR,can't beat it?join it!
我們私人業主買樓收租叫做Buy-to-Let(BTL),大型機構開發完住宅專案後只租不賣的投資模式就叫做BTR。

上一篇文章講到Build-to-Rent(BTR,長租公寓)是私人樓業主的直接競爭者,而且是一個強大的對手。紫晶上次提醒大家,在英國買樓收租前,一定要查清楚附近是否有長租公寓,要盡量迴避。不過,If you can't beat them, join them。這些長租公寓的營運者全都是大集團,而且投資眼光獨到,既然難以鬥贏,不如投資它們。無論買樓收租又好,買股收息也好,只要回報合理便可以。

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如果要買股收息,便先要看看長租公寓身處的市場有多大?未來市場增長潛力如何?有沒有合適的公司值得投資?

我們私人業主買樓收租叫做Buy-to-Let(BTL),大型機構開發完住宅專案後只租不賣的投資模式就叫做BTR。其實,BTR不只是長租公寓,服務式公寓及學生公寓等也包括在內。之前說到英國BTR市場近年增長驚人,主要是指長租公寓。學生公寓在英國已有一段歷史。

倫敦長租公寓 月租全球第三貴

根據第一太平戴維斯的數據,2021年英國在建或落成的長租公寓共19.6萬套。10年之前英國租房市場幾乎找不到長租公寓。截至去年11月,倫敦長租公寓平均月租達1,592英鎊,繼續成為最貴房租城市第3名,僅次於香港和紐約。

不過,長租公寓的規模仍然難敵私人業主。根據官方數據,英格蘭的私人租樓市場共有440萬戶,當中230萬由業主擁有,長租公寓只佔出租房屋總數2%至3%。由於英國長租公寓市場比美國、歐洲起步晚,現時仍然有很大的投資空間。

根據英國房地產聯合會(British Property Federation)去年中的統計資料,全英共有148,046個長租公寓,已落成34,840個(佔23%);建築中有35,760個(佔24%);77,446個(佔逾50%)是已獲規劃許可但未動工。

雖然看起來長租公寓的供應正在大幅增加,但仍未能滿足龐大的需求。以倫敦為例,市長簡世德早在2017年時已表示,倫敦每年需要新建66,000個新房,以滿足日益增長的需求。然而,過去5年每年平均落成量約3.5萬個,供求缺口大,這顯示了為何全球機構投資者都擁至倫敦買樓或做BTR營運者。

現時英國5大BTR營運商分別為Grainger、Get Living、Sigma Capital、London & Quadrant(L&Q)及Quintain Living。除此之外,還有一批英國或美國的房地產資產管理公司,如Greystar、Criterion Capital、Apache Capital等也積極參與。英國本土的金融集團如Lloyds Banking Group、Prudential及Legal & General也計劃在BTR大展拳腳。

至於在英國上市的BTR營運商只有Grainger、Sigma Capital Group(在AIM上市)。如果專注於學生公寓的上市營運商則有Watkin Jones、Empiric Student Property (REIT)及Unite Group,當中Unite Group是全英國最大的學生公寓營運商,這些股份或基金息率因疫情影響而降至只有1.2至3.4%。

李紫晶

https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/

本欄隔周二刊出