【熱愛磚頭】曲線買樓收租（李紫晶）

雖然前景欠佳，但始終香港的國際金融中心地位難以取代，商業物業仍是優質物業，甚具投資價值。

根據美聯的報告，本港甲級及乙級寫字樓去年售價分別下跌6.1%及5.7%，金鐘甲廈跌幅更高達18%。美聯預計，中概股計劃回歸香港上市，對香港繼續成為國際金融中心有重要幫助，今年商廈走勢預料先跌後穩，售價全年跌5%，租金則跌5%至8%。

雖然前景欠佳，但始終香港的國際金融中心地位難以取代，商業物業仍是優質物業，甚具投資價值。如果位於中環、旺角及西環的貴重商業物業以三折有售，應該算很吸引吧，甚至令人懷疑有詐！紫晶講的是有些物業收租股的股價，已經跌至市賬率的二至三成水平，即是資產有七至八成的折讓。

廖創興企業平靚正

由於新冠病毒疫情擴散全球，歐美不少央行無限量放水救經濟。在貨幣濫發情況下，磚頭自然有價，大幅折讓的收租股應該值得關注。以曲線買樓投資的角度選擇物業收租股，準則是「平、靚、正」，股價要夠平、質素要夠靚、「正」是指公司資產負債表處於淨現金，如此才能長期穩定收息，放心以股代樓。

先找一隻收租股廖創興企業（194）來看看，昨日該股收7.92港元，市盈率6.95倍，市賬率0.24倍，股息7.6厘，無可否認真的夠平。物業質素又如何呢？集團持有的主要物業包括旺角彌敦道創興廣場、德輔道中創興銀行中心、德輔道西創業商場、干諾道西ONE-EIGHT-ONE酒店及服務式公寓、淺水灣道富慧閣、上海黃浦區甲級商廈創興金融中心，只看地段都知這些物業都是靚資產。

最後亦是最重要的就是財務數據夠不夠「正」。廖創興2019年經營溢利4.46億元，租金收入3.55億元，佔經營溢利80%，主要投資物業的出租率維持78%，派息比率52.6%。

翻查近五年營業額及派息比率，估計日後即使因出租率降低而減少派息，保守估計點都有4至5厘。公司資產淨值高達124.7億元，總負債只是15.1億元，持有現金高達20.53億元，還債綽綽有餘。

現時股價7.92元之中，當中已包含5.42元現金，還未計及上述的優質物業價值。紫晶認為，買來長線收息等如買了優質商物業收租，十分值得考慮，亦已開始收集。

不過，股價始終比樓價波動，下注後需留意公司基本因素及業務變化。以現時市況，金魚缸內還有其他「平靚正」選擇，有興趣的讀者不妨在這類板塊自行尋寶。

李紫晶

本欄隔周二刊出