香港股市 已收市

【熱愛磚頭】曲線買樓收租(李紫晶)

雖然前景欠佳,但始終香港的國際金融中心地位難以取代,商業物業仍是優質物業,甚具投資價值。

根據美聯的報告,本港甲級及乙級寫字樓去年售價分別下跌6.1%及5.7%,金鐘甲廈跌幅更高達18%。美聯預計,中概股計劃回歸香港上市,對香港繼續成為國際金融中心有重要幫助,今年商廈走勢預料先跌後穩,售價全年跌5%,租金則跌5%至8%。

雖然前景欠佳,但始終香港的國際金融中心地位難以取代,商業物業仍是優質物業,甚具投資價值。如果位於中環、旺角及西環的貴重商業物業以三折有售,應該算很吸引吧,甚至令人懷疑有詐!紫晶講的是有些物業收租股的股價,已經跌至市賬率的二至三成水平,即是資產有七至八成的折讓。

廖創興企業平靚正

由於新冠病毒疫情擴散全球,歐美不少央行無限量放水救經濟。在貨幣濫發情況下,磚頭自然有價,大幅折讓的收租股應該值得關注。以曲線買樓投資的角度選擇物業收租股,準則是「平、靚、正」,股價要夠平、質素要夠靚、「正」是指公司資產負債表處於淨現金,如此才能長期穩定收息,放心以股代樓。

先找一隻收租股廖創興企業(194)來看看,昨日該股收7.92港元,市盈率6.95倍,市賬率0.24倍,股息7.6厘,無可否認真的夠平。物業質素又如何呢?集團持有的主要物業包括旺角彌敦道創興廣場、德輔道中創興銀行中心、德輔道西創業商場、干諾道西ONE-EIGHT-ONE酒店及服務式公寓、淺水灣道富慧閣、上海黃浦區甲級商廈創興金融中心,只看地段都知這些物業都是靚資產。

最後亦是最重要的就是財務數據夠不夠「正」。廖創興2019年經營溢利4.46億元,租金收入3.55億元,佔經營溢利80%,主要投資物業的出租率維持78%,派息比率52.6%。

翻查近五年營業額及派息比率,估計日後即使因出租率降低而減少派息,保守估計點都有4至5厘。公司資產淨值高達124.7億元,總負債只是15.1億元,持有現金高達20.53億元,還債綽綽有餘。

現時股價7.92元之中,當中已包含5.42元現金,還未計及上述的優質物業價值。紫晶認為,買來長線收息等如買了優質商物業收租,十分值得考慮,亦已開始收集。

不過,股價始終比樓價波動,下注後需留意公司基本因素及業務變化。以現時市況,金魚缸內還有其他「平靚正」選擇,有興趣的讀者不妨在這類板塊自行尋寶。

李紫晶

本欄隔周二刊出