瑞銀分析師轉而看好中國樓市 三年前曾逆勢下調恆大評級

【彭博】— 論及中國房地產市場時，John Lam猶如一匹孤狼。

三年前，這位瑞銀分析師將中國恆大評級罕見下調至賣出，一時間震驚市場。11個月後，恆大違約，淪為樓市深度調整的典型。如今，就在大多數分析師認為樓市尚未觸底、行業死氣沈沈之時，Lam再次逆向而行，預計房地產市場將逐步復甦。

「過去三年我們持看空態度，不過鑒於政府的提振舉措，我們對中國房地產行業的看法首次變得更加積極，」這位瑞銀的中國內地和香港房地產研究主管在香港接受採訪時表示。

據Lam預測，住房需求和供應將在明年某個時候恢復到歷史平均水平，21個主要城市擁有規模項目組合的開發商股票可能反彈。他上調了幾家公司評級，包括1月份將龍湖集團調整至買入。

跟2021年對恆大的做法一樣，Lam將深入挖掘的數據結合自己的直覺，對中國房地產行業做出不同常規的判斷。

Lam回想起那份對恆大的簡短研報時稱，「那時候本能覺得有些事情不對勁。」這份只有10行的報告對後來發生的樓市風暴發出了預警。

與當年對恆大做出判斷時相同，如今押注樓市復甦也需要膽量。3月份中國住宅銷售繼續下滑，房價仍在下跌，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比降幅擴大。彭博經濟研究預計，房地產行業到2026年占GDP的比重將從巔峰時期的24%降至16%，意味著將有約500萬個崗位面臨失業或收入減少。

然而事實證明，Lam對恆大沒有看走眼。他在這家叱吒風雲的開發商於中國樓市扶搖直上之時，下調了恆大股票評級。當時恆大的市值約為470億美元，許家印也躋身亞洲富豪榜前列。

早在2017年，Lam注意到有些數算起來不太對勁：開發商瘋狂拿地建樓，槓桿率卻基本保持不變。經過對數據的深入研究，發現藏在陰暗角落的表外債務是擴張的原因。

這項研究的基礎工作是由瑞銀的Evidence Lab完成。這個由300多人組成的全球團隊專門從零開始構建獨立數據集。在中國的房地產領域方面，他們的工作包括蒐集20年來的房屋開工數據，並對1,200家購物中心的銷售情況進行了研究等不一而足。

對於跑過半馬的Lam，這是個漫長的過程，他仔細研究了自己覆蓋的主要開發商約一萬個住宅項目，並得出這樣的結論：截至2019年6月，中國房企的負債率平均為170%，而非公佈的108%。

原文標題UBS Analyst Who Took On Evergrande Now Bullish on China Property

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