瑞银分析师转而看好中国楼市 三年前曾逆势下调恒大评级

【彭博】-- 论及中国房地产市场时，John Lam犹如一匹孤狼。

三年前，这位瑞银分析师将中国恒大评级罕见下调至卖出，一时间震惊市场。11个月后，恒大违约，沦为楼市深度调整的典型。如今，就在大多数分析师认为楼市尚未触底、行业死气沉沉之时，Lam再次逆向而行，预计房地产市场将逐步复苏。

“过去三年我们持看空态度，不过鉴于政府的提振举措，我们对中国房地产行业的看法首次变得更加积极，”这位瑞银的中国内地和香港房地产研究主管在香港接受采访时表示。

据Lam预测，住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，21个主要城市拥有规模项目组合的开发商股票可能反弹。他上调了几家公司评级，包括1月份将龙湖集团调整至买入。

跟2021年对恒大的做法一样，Lam将深入挖掘的数据结合自己的直觉，对中国房地产行业做出不同常规的判断。

Lam回想起那份对恒大的简短研报时称，“那时候本能觉得有些事情不对劲。”这份只有10行的报告对后来发生的楼市风暴发出了预警。

与当年对恒大做出判断时相同，如今押注楼市复苏也需要胆量。3月份中国住宅销售继续下滑，房价仍在下跌，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅扩大。彭博经济研究预计，房地产行业到2026年占GDP的比重将从巅峰时期的24%降至16%，意味着将有约500万个岗位面临失业或收入减少。

然而事实证明，Lam对恒大没有看走眼。他在这家叱咤风云的开发商于中国楼市扶摇直上之时，下调了恒大股票评级。当时恒大的市值约为470亿美元，许家印也跻身亚洲富豪榜前列。

早在2017年，Lam注意到有些数算起来不太对劲：开发商疯狂拿地建楼，杠杆率却基本保持不变。经过对数据的深入研究，发现藏在阴暗角落的表外债务是扩张的原因。

这项研究的基础工作是由瑞银的Evidence Lab完成。这个由300多人组成的全球团队专门从零开始构建独立数据集。在中国的房地产领域方面，他们的工作包括搜集20年来的房屋开工数据，并对1,200家购物中心的销售情况进行了研究等不一而足。

对于跑过半马的Lam，这是个漫长的过程，他仔细研究了自己覆盖的主要开发商约一万个住宅项目，并得出这样的结论：截至2019年6月，中国房企的负债率平均为170%，而非公布的108%。

资金紧张

Lam当时提醒道，庞大的再融资需求会在未来两年见顶，中资开发商资金将会紧张，还指出中国恒大是风险最高的公司之一。

于是2021年1月，他将恒大的评级下调，在19位研究恒大的分析师中，只有他一人给予该公司卖出评级，并将目标价下调至6港元，而恒大当时的股价在14.50港元。

这份报告发布后，市场一片哗然。中国恒大当时在书面回复中表示，瑞银的预测毫无事实依据，并称有信心完成2021年的销售目标。Lam的报告也让投资者愤愤不平。许多人没有理会他的观点，甚至引来嘲讽之声，而恒大股价之后几天不降发升。一家全球资产管理公司还说道，“股票上涨了，说明没人听他的建议。”

Lam的担忧很快就得到证实。中国恒大股价重挫逾90%，14个月后停牌。中国恒大发生债务违约，危机很快蔓延到其他公司。自从2021年楼市深度调整以来，中资房企债券违约总体规模已超过1,220亿美元。

Lam表示，经过多年的痛苦煎熬，中国房地产行业有望缓慢复苏。

虽然他预计，今年房地产销售和房价可能不会上涨，但降幅将有所放缓。Lam表示，住宅销售面积可能会下降7%，将低于2022年创纪录的27%降幅。房屋新开工面积可能下降7%，较2022年的39%降幅收窄。一二线城市房价可能下跌10%。

Lam在另一封电子邮件中表示，“一旦房价企稳，我们认为被压抑的需求将会重振旗鼓，因为三年的房价下跌周期导致人们推迟了购房。”

Lam表示，讽刺的是复苏的关键在于创纪录的违约。大多数民营企业没有融资渠道，许多公司已停止拿地建楼，缓解了供应过高的局面。在这轮楼市滑坡中，中资房企房屋新开工面积已减少58%，而住宅销售面积减少了37%。

Lam表示，在好的情况下，经过“去库存”，商品房库存到1月份就可以降至24个月的更典型水平，在坏的情况下则要到明年12月。

原文标题UBS Analyst Who Took On Evergrande Now Bullish on China Property

(新增第一小标)

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