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盧卡股主場|按息未夠年半累加1.625厘 影響豈是一餐茶

近日滙豐、中銀及恒生等銀行相繼上調新造按揭H按封頂息率,由「P減2.25厘」加至「P減1.75厘」,即實際按息大增0.5厘至4.125厘。每當有類似消息出現時,坊間媒體大多以30年期計算出貸款100萬元的每月供款變化,例如是次變動將增約285元;又或以平均按揭額500萬元計,即每月供款增約1,430元。由於只以單月計算,因此「望落唔多」,亦經常有網民調侃「食少餐茶啫」,但實情又是如何呢?

1. 不足年半加息1.625厘。翻查資料顯示,港元1個月拆息於去年7月尾曾升穿1厘,令當時部份H按計劃達到「P-2.5厘」的封頂息率,以P為5厘計,即實際按息為2.5厘;惟相隔一年零兩個月,新造按揭實際按息最新升至4.125厘,加幅高達1.625厘!當中還未有計及去年未達封頂息率時的水平。

2. 每月供款或多4,476元。若以2.5厘實際按息、30年期計,每貸款100萬元的每月供款為3,951元、500萬元按揭則供款19,756元;至於以最新4.125厘實際按息、30年期計,每貸款100萬元的每月供款已增至4,846元、500萬元按揭則供款24,232元。換言之,期內每貸款100萬的每月供款就要多付895元,貸款500萬則為4,476元。

3. 全期總貸款額大增23%。再從另一角度看,今年中公佈的《ULI亞太住宅可及性指數報告2023》顯示,香港私樓樓價中位數約900萬元,假設以毋須按保的情況下,承造七成按揭,貸款額為630萬元。若以去年相對低位的2.5厘按息計,全期總貸款額約896萬元;而以最新按息4.125厘計,全期總貸款額則升至約1,099萬元。換言之,單計利息成本而言,買家供樓的潛在成本就大增逾200萬元或23%。

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4. 樓花買家撻定風險趨升。除了供樓負擔增加外,加息亦會令買家壓測要求增加。雖然去年9月金管局曾向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由額外加息3厘降至2厘,但每月供款與入息比率仍然維持五成限制。因此,假如近年有樓花買家選擇了「建期付款」,即待樓花建成時才上會,就可能未達要求而要尋找擔保人,令撻定風險趨升。

5. 買樓放租吸引力近乎零。過往利好樓市因素之一為「供平過租」,但隨着銀行持續加息,情況早已逆轉,據報現時市場租金水平及近月租金回報率僅約2.4%至2.8%,同時要留意的是,有關回報還未計置業雜費,其中包括釐印費、律師費及佣金,以至管理費及差餉等持續性開支。此外,定期存款息率還比按息高,因此對投資者而言,放租吸引力已極低。

6. 政府撤不撤辣應有限期。綜合上文所言,單計利息因素,樓市形勢大變已成不爭事實,因此也無意再述辣招是如何「不合時宜」,但筆者想表達的一點是:政府無論撤不撤辣也好,都應該設有一個限期去作出檢討,以釋除市場疑慮,實在不應該讓近期有意置業或賣樓人士持續承受一個不明朗因素。

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註:專欄作家言論不代表本網立場

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