雅虎香港財經 盧卡股主場｜按息未夠年半累加1.625厘 影響豈是一餐茶
近日滙豐、中銀及恒生等銀行相繼上調新造按揭H按封頂息率，由「P減2.25厘」加至「P減1.75厘」，即實際按息大增0.5厘至4.125厘。每當有類似消息出現時，坊間媒體大多以30年期計算出貸款100萬元的每月供款變化，例如是次變動將增約285元；又或以平均按揭額500萬元計，即每月供款增約1,430元。由於只以單月計算，因此「望落唔多」，亦經常有網民調侃「食少餐茶啫」，但實情又是如何呢？
1. 不足年半加息1.625厘。翻查資料顯示，港元1個月拆息於去年7月尾曾升穿1厘，令當時部份H按計劃達到「P-2.5厘」的封頂息率，以P為5厘計，即實際按息為2.5厘；惟相隔一年零兩個月，新造按揭實際按息最新升至4.125厘，加幅高達1.625厘！當中還未有計及去年未達封頂息率時的水平。
2. 每月供款或多4,476元。若以2.5厘實際按息、30年期計，每貸款100萬元的每月供款為3,951元、500萬元按揭則供款19,756元；至於以最新4.125厘實際按息、30年期計，每貸款100萬元的每月供款已增至4,846元、500萬元按揭則供款24,232元。換言之，期內每貸款100萬的每月供款就要多付895元，貸款500萬則為4,476元。
3. 全期總貸款額大增23％。再從另一角度看，今年中公佈的《ULI亞太住宅可及性指數報告2023》顯示，香港私樓樓價中位數約900萬元，假設以毋須按保的情況下，承造七成按揭，貸款額為630萬元。若以去年相對低位的2.5厘按息計，全期總貸款額約896萬元；而以最新按息4.125厘計，全期總貸款額則升至約1,099萬元。換言之，單計利息成本而言，買家供樓的潛在成本就大增逾200萬元或23％。
4. 樓花買家撻定風險趨升。除了供樓負擔增加外，加息亦會令買家壓測要求增加。雖然去年9月金管局曾向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由額外加息3厘降至2厘，但每月供款與入息比率仍然維持五成限制。因此，假如近年有樓花買家選擇了「建期付款」，即待樓花建成時才上會，就可能未達要求而要尋找擔保人，令撻定風險趨升。
5. 買樓放租吸引力近乎零。過往利好樓市因素之一為「供平過租」，但隨着銀行持續加息，情況早已逆轉，據報現時市場租金水平及近月租金回報率僅約2.4%至2.8%，同時要留意的是，有關回報還未計置業雜費，其中包括釐印費、律師費及佣金，以至管理費及差餉等持續性開支。此外，定期存款息率還比按息高，因此對投資者而言，放租吸引力已極低。
6. 政府撤不撤辣應有限期。綜合上文所言，單計利息因素，樓市形勢大變已成不爭事實，因此也無意再述辣招是如何「不合時宜」，但筆者想表達的一點是：政府無論撤不撤辣也好，都應該設有一個限期去作出檢討，以釋除市場疑慮，實在不應該讓近期有意置業或賣樓人士持續承受一個不明朗因素。
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