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盧卡股主場|放寬壓測有幾大影響?

美國聯儲局上周加息0.75厘,本港銀行的最優惠利率(P息)亦一如預期跟隨上調,但加幅只是0.125厘,以每借100萬元、分30年償還計,每月供款將增加66元,相信業主們都可以接受。

供款與入息比率維持五成

另一方面,金管局向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求,由額外加息3厘降至2厘,則似乎引來更大爭議,惟筆者認為此舉實際影響不大,因為目前每月供款與入息比率仍然維持五成限制,而有關要求比壓測更重要。

若以借500萬元、分30年償還及息率2.625厘計,即每月供款需20,083元,而在供款與入息比率的五成限制下,月入要求40,166元。壓力測試要求方面,在之前壓測需加息3厘下,月入要求47,971元,現時放寬壓測至加息2厘下,月入要求則為42,845元,意味兩者相差5,126元或約一成。

首置客不一定要通過壓測

但值得留意的是,有兩類買家實際上是可以免通過壓測買樓,其中包括購買新居屋和綠置居的合資格綠表及白表人士,以及經按揭保險計劃申請樓按的首置客。惟買家若未能通過壓測,亦需額外加約10%保費。

換言之,在供款與入息比率限制下,當局仍有一定措施確保買家有足夠的還款能力;而對於被視為實力較弱的首置客而言,實際影響更低之餘,反有機會可以節省保費。

樓市下行「托」也托不起

另一方面,有網民質疑此舉是想「托市」,此方面相信影響更微。以結果論而言,本港樓市過往多年不斷上升,政府及金管局多次出手引入不同「辣招」及按揭逆周期措施,亦未能壓得低升勢;如今樓市下行,在同樣的道理下,即使放寬辣招亦未必能托得起,更何況只是單單放寬壓測要求。

最後,奉勸各位準買家,對於買樓與否,始終是個人決定,任何時候都應該量力而為,並充份考慮加息等各項風險。

盧卡股 https://www.facebook.com/lokastock

註:專欄作家言論不代表本網立場

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