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碧桂園瓏碧開價貴絕九龍城 同啟德睇齊?

瓏碧

本地疫情緩和,加上東鐵線過海段周日通車,大量九龍新盤趁好消息登場。繼嘉里位於何文田喇沙利道瀚名明日賣60伙後,亦有新地位於太子道已屆現樓的Prince Central快開賣,以及碧桂園旗下位於九龍城、鄰近宋皇臺站的瓏碧加入戰團。其中,瓏碧備受注目,除了是內房在港第二個項目外,開價更有可能貴絕同區。

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開價大幅高於鄰近新盤及二手樓

九龍城區近年罕有推出新盤,在屯馬線效應下,區內樓價已被看高一線。瓏碧首批50伙包括8伙開放式單位、1房單位涉34伙及2房單位涉8伙,實用面積213至414方呎。

價單定價介乎576.7萬至1155.7萬元,實用呎價25,155元至31,216元;計入最高樓價折扣13%後,折實價499.8萬至1005.5萬元,折實實用呎價為21,887元至27.198元。入場單位位於5樓B室,實用面積213方呎,開放式單位,折實499.8萬元,折實呎價23,465元。

不過,值得留意,該價單折實平均呎價要24,520元,較同期新盤喇沙利道瀚名,折實均呎24,258元更貴。而九龍城區對上一個新盤要數2016年推出的AVA 55,當時AVA 55首批呎價只為1.93萬元,目前瓏碧開價遠高出27%。

至於九龍城區半新二手平均呎價約2萬元,樓齡低於10年二手樓如The Avery、曉薈及御門.前,其二手呎價分別為20,949、20,248及19,072元,瓏碧開價高出2成至近3成。其實,瓏碧呎價已直逼啟德區內新盤,MONACO MARINE及THE HENLEY II首批呎價分別為24,833元及24,333元,所以瓏碧開價於區內不算便宜。

瓏碧何以要貴賣?

瓏碧最大賣點是距離港鐵宋皇臺站只有約5至6分鐘步程;而項目位於賈炳達道及聯合道,更設有多條巴士及小巴路線,來往港九新界多處地方。而景觀方面,預料以望九龍仔公園及九龍寨城公園景及周邊樓景為主,景觀屬開揚。而項目擁有九龍城社區成熟配套,再加上享有九龍塘41名校校網,所以發展商訂價心雄。

值得一提,碧桂園早年以現金代價6.1億元(總樓面面積呎價逾7000元)購入瓏碧前身4層高舊樓項目,再計入補地價金額約為5.2億元(每呎樓面地價約6,376元),地皮每呎發展成本不低。

在加息環境下,再者同區大量新盤同時推出,料新盤銷售出現龍爭虎鬥,對於以高溢價賣樓市場能否承受,就要拭目以待。

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