第一太平戴維斯料今年倉庫租金將大致保持不變

<匯港通訊> 第一太平戴維斯發布2023年第一季工業樓宇銷售及租賃報告指出,通關刺激物流及第三方物流服務需求,帶動整體倉庫及現代化倉庫的租金在本季回升。

報告稱,期待已久的通關推動了物流需求復甦,特別是航空貨運吞吐量在連續13個月下跌後,於2月時反彈了6.6%。航空貨運和跨境陸路運輸逐步開通下,許多第三方物流服務得以陸續恢復,營運商在短期內看到了更多業務增長的曙光。

然而,資本支出增加,以及可租賃工業樓面普遍短缺(新供應 Goodman Westlink 除外),意味著企業仍然難以進行搬遷。本季度僅錄得少數續租個案,當中以好運來發展集團有限公司租用天廚(青衣)工業中心8.8萬平方呎樓面,成為本季面積最大的一宗租務交易。

隨著位於屯門的嘉民 Goodman Westlink 新供應投入市場,整體倉庫及現代化倉庫的空置率分別上升至2.9%及2.8%,但仍處於健康水平。因此,倉庫業主的租金叫價普遍仍然硬淨,整體倉庫及現代化倉庫的租金分別按季微升0.5%及0.6%。

加息周期開始後,縱使息口在第一季其實有所下降,3個月的香港銀行同業拆息從2022年底的5%下降至4月中旬的3.5%,但實質資金成本仍然高達5%至6%。這意味著大多數投資者,包括去年活躍於大額工業物業交易市場的投資基金,目前大多採取觀望態度。因此,本季並未錄得逾1億港元的大宗工業物業成交。

另一邊廂,分層工業物業的交易量卻迥然不同,首季成交宗數達到477宗,按季增長27%;其中1000萬港元或以下的細銀碼工廈成交更錄得30%的增長,反映出本地投資者再次看好分層工業物業的前景。

展望今年,隨著零售銷貨量預期反彈約5-10%,加上電子商貿持續增長,增幅可達13%,兩大因素將可支撐物流需求。然而,位於香港國際機場的菜鳥智慧港即將完工,帶來多達400萬平方呎的新供應,將對市場構成壓力。該行預計今年的倉庫租金將大致保持不變,而從2024年起,隨著新落成的倉庫逐漸獲承租,屆時市場可能會恢復增長。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒指出:「零售銷貨額正逐漸復甦,聯同網購將促使相關物流需求激增,但大額工業成交則會繼續淡靜,只有用家仍在市場上尋找機會。」

第一太平戴維斯副董事總經理暨九龍銷售部主管蕭兆新說:「加息將在短期內影響工業物業的價格增長,預料本年工廈的價格將會偏軟,但預料持續殷切的自用需求將於2024年起促使市場出現更多整幢或主要股權轉讓的成交。」 (BC)

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