第一太平戴維斯料甲級寫字樓售價年內約下跌5%

<匯港通訊> 第一太平戴維斯最新發表的2023年第三季香港投資市場報告指出,3個月香港銀行同業拆息為5.2%,高昂的融資成本仍是本地房地產投資市場的一大隱憂。

報告指,截至2023年第三季底,3個月香港銀行同業拆息為5.2%,高企的融資成本仍是本地房地產投資市場的一大隱憂。另外內地經濟持續疲軟,許多內地發展商和相關金融機構的債務狀況不斷惡化,進一步抑制了投資情緒。內地資金以往是大型交易的主要資金來源,但現在在市場上已變得更加稀少。

儘管如此,國有企業仍繼續投資酒店業。例如,中國旅遊集團以9億港元的高價收購位於灣仔的服務式公寓 De Fenwick。該公司計劃與現時擁有和經營的香港灣仔睿景酒店共同開展重建項目。值得注意的是,繼斥資34億港元收購位於尖沙咀的君怡酒店之後,此次收購是該公司今年第二次的酒店資產收購。

商業投資市場仍然疲弱,第三季僅錄得唯一一宗全幢交易,物業為佐敦柯士甸道28號的乙級寫字樓,以1.38億港元成交。用家繼續對分層寫字樓市場表現出興趣,招商局大廈信德中心28層以7.78億港元(每平方呎30635港元)售予招商局。預計將有更多接管人將整批資產(主要是之前由陷入困境的國內發展商持有的資產)推出市場銷售,但鑑於目前市場投資情緒疲軟,加上這些資產的按揭成數亦相對較高,能否成功售出可能取決於貸款銀行願意妥協的程度。

零售業銷售額同比大幅增長19%。儘管如此,深圳規模較新、較大的購物中心以更優惠的價格提供了更多的購物和餐飲選擇,吸引了大量年輕香港人在周末前往深圳。因此,在過去3個月中,只有收益率較高的零售交易記錄在案。價值超過5億港元的零售基座成交收益率為5%或以上,而價值介乎於1-2.5億港元的較小零售商舖成交收益率約為3.5%至4%。後者,主要由居住在相關地區的本地投資者購買。

雖然寫字樓行業繼續面臨供過於求的問題,導致未來兩三年的租金預計將下降15%至20%,但銷售市場上的看法卻不盡相同。例如,美國銀行大廈23層由一名接管人以3.4億港元的價格出售,與2018年的原始購買價相比折價50%。相反,資本中心23樓最近以2.36億港元成交,比不到10個月前溢價20%。這些差異表明用家對寫字樓行業的近期前景持不同看法。

投資者對酒店的興趣也在不斷增加,不僅是因為酒店有可能轉變為其他短期住宿產品,還因為該行業正在復甦。預計至2023年底,每間可用客房收入(RevPAR)將較2022年反彈約60%,僅比2018年新冠疫情前的水平低10%。然而,市場上酒店每間客房的價格不斷攀升,可能會導致該投資板塊在不久的將來交易量減少。

第一太平戴維斯預期,下本半年優質街舖的售價將錄得0-5%的輕微增長,但甲級寫字樓售價則會繼續受壓,年內約下跌5%。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示:「值得注意的是,用家對寫字樓行業的興趣仍然有限,而市場的注意力則轉向高收益的零售資產。此外,酒店行業繼續受到內地資本的青睞。」

第一太平戴維斯投資部董事總經理袁志光指出:「展望未來,預計投資市場將繼續受到高息和銀行對房地產貸款的謹慎政策影響。對寫字樓和零售空間的需求可能來自用家和本地投資者,他們對收購的物業有特定的使用要求或興趣。」 (BC)

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