第一太平戴維斯:恒指急彈刺激散售 惟料今年甲級寫字樓價跌10%

<匯港通訊 第一太平戴維斯最新發表的2024年5月投資市場報告指出，恒生指數一個月內反彈超過3000點，徹底扭轉投資市場情緒，散售市場成交於4月不斷增加。由於投資情緒高漲，許多資金充裕的用戶和投資者紛紛進入房地產行業尋找價格優惠的物業。在散售市場中，許多賣家願意接受市場定價，從而調整了他們的要價，因此成交量不斷增加，2024 年 4 月共錄得 166 宗商業交易，按季增加 43%，同比增加 5%。

最近一些值得關注的交易包括，美國銀行中心兩個樓層以2.5億元及2.6億元成交，平均呎價為18000元。與一年前同一幢大廈的小型單位成交，每呎31000元相比，價格大幅下跌30%，重返14年前的水平。

在過去 14 年，恒指與甲級寫字樓價格走勢之間的歷史相關性高達 0.67，股市反彈近 20% 可能會在未來 3 個月內促使寫字樓價格出現短期反彈，但近期股市反彈的持續性將決定寫字樓價格在今年剩餘時間內的走勢。

2024年第一季，整幢商業地產投資市場交易總額出現下滑。物業交易總值為84億元，按季下降59%，同比下降57%。位於荃灣的愉景新城以40.2億元成交，此交易引人注目，傳聞收益率達6%。然而，其他收益率相近的成交，有些都涉及大幅折讓。例如，位於上環的商業物業88WL以遠低於收購價及發展成本的售價售予本地投資者，導致參與的賣方和銀行蒙受重大損失。

過去幾年，私人投資者和投資基金一直積極收購入全幢商業資產。然而，兩者目前正處於撤資狀態。因此，在2023年底和2024年初的商業市場上，用家和國有企業支撐著全幢商廈買賣。在疫情之前，用家和其他買家僅佔市場的4%，但2023年已經增至22%。


展望未來，投資市場仍將受到多重因素的影響：由於美國在今年餘下時間減息的可能性下降，資金成本在短期內可能仍然較高，但在全球股市反彈、本地企業盈利向好以及中國政策進一步支援中港經濟的支持下，股市持續反彈將間接地支援交易量進一步反彈。而由於大多數潛在買家都會討價還價性質，定價可能仍然受到抑制。

預測2024年甲級寫字樓價格將下跌10%，核心街舖價格將下跌5%。這些預測反映了未來一年市場上持續存在的挑戰。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示：「近期股市反彈重振了投資市場情緒，用家甚至投資者都熱衷於在散售市場中尋找價格優惠的資產。 不過，目前投資市場只剩下用家和國有企業，全棟商廈買賣仍需時復甦。」

第一太平戴維斯投資部董事總經理袁志光指：「 儘管近期本地和全球股市反彈提振了市場情緒，但疲軟的租賃市場（特別是寫字樓市場）仍令人擔憂。 由於缺乏首次公開募股和其他有意義的融資活動，許多投資銀行已經在第一季度裁員；再加上大多數中國企業的擴張步伐非常謹慎，寫字樓淨空置樓面積達 1000 萬平方尺。 因此，第一季度寫字樓租金繼續下滑 2.4%，比 2019 年第二季度的高峰值低 38%。 儘管2023年淨吸納量回升至50萬平方呎，到2027年還將有 750 萬平方呎的淨辦公空間投入使用，相傳辦公樓租金將進一步下降，這將抑制中短期內任何形式的收益率回升。」 (SY)

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