港島樓驚現「2字頭」買納米樓收租好時機？

樓市疲弱，納米樓更「跑輸大市」，近日一個北角納米樓單位更驚現「2字頭」成交！不過內地專才湧港推動租務市場下，現在是否趁機撈底，賺取比半山豪宅更理想的租金回報？

港島樓驚現「2字頭」，買納米樓收租好時機？ (ANTHONY WALLACE/AFP via Getty Images，資料圖片) (ANTHONY WALLACE via Getty Images)

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納米樓租金回報高 值得投資？

該「2字頭」成交納米樓位於北角富利來大廈，距離炮台山地鐵站僅兩分鐘步程，大廈旁亦有多棟商業大廈，在上班族捧場下保證其租賃市場；成交單位為屋苑A座中層的225方呎一房單位，業主放盤多時卻乏人問津，最終本月降價至285萬元成交，平均實用呎價為12,667元。原業主2018年以405萬元買入上址，持貨逾5年終要帳面蝕讓120萬元，若計及使費，實質損手逾130萬元離場。

單位目前收租1.2萬元，新買家可享5厘租金回報，跑贏不少大型屋苑，加上去年已有8萬專才抵港，連戴德梁行大中華區行政總裁趙錦權亦指雖然樓市需時恢復，但租務市場受專才帶動可望短期跑贏樓價。但這是否意味買納米樓收租形勢一片大好？事實上近年納米樓蝕讓趨勢未有放緩，本土研究社分析過本港三大「龍床盤」屯門菁雋、深水埗AVA228及AVA61，截至去年十一月的三年內，共有39宗蝕讓個案，蝕讓比率由1%至28%不等，當中近八成即31宗，都是在2022年之後出現，可見蝕讓潮越演越烈；及後情況更急轉直下，2022年12月至2023年11月的一年內，每三宗交易就有兩宗屬蝕讓，平均蝕讓幅度達11.31%，納米樓樓價越跌越甘。

屯門「龍床盤」青雋以百多方呎超納米單位為賣點，令不少買家損手。（Google街景圖）

三大龍床盤 三宗交易兩宗蝕

數據清楚顯示納米樓跌價跑輸大市機會高，但不少對香港樂觀、手頭有鬆動錢的潛在買家，眼見納米樓越來越「抵買」，加上呎租比不少豪宅更高，都對納米樓心動起來，以毗鄰富利來大廈的恒基尚譽為例，過去一年呎租不跌反升，由2023年初的60元水平，到近月成交升至七、八十元，西半山匯賢居、寶翠園等都只是四、五十元水平！不過若樓價繼續下跌，業主樓價損失隨時「蝕入肉」，令租金回報率只是空談。最近另一宗蝕讓個案為入伙兩年多的長沙灣家壹，一個220方呎開放式單位剛以388萬元成交，呎價約17,636元，原業主2019年以513.5萬元一手購入，持貨約5年帳面虧損125.5萬元，物業貶值約24.4%。

港府放寬黑廁及消防規定，令納米樓充斥市場。（Getty Images） (DKart via Getty Images)

法規改變 納米樓應運而生

2020年屋宇署將黑廁合法化，加上2011年消防條例放寬，令納米樓圖則容易過關，加上2010 年起，政府為壓抑當時急升的樓價，於個別地皮賣地條款中加入「限呎地」條款，住宅單位不可超出指定面積，變相令貴價大單位數量減少，但亦同時鼓勵發展商興建納米樓。不過目前樓市不振，炒家退場，空間「唔見使」的納米樓有價亦沒有市，除非業主願意大幅劈價，否則得難獲市場承接，所以現時購入納米樓時，除了要考慮租金回報外，亦宜留意樓價續跌帶來的影響。