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港島樓驚現「2字頭」買納米樓收租好時機?

樓市疲弱,納米樓更「跑輸大市」,近日一個北角納米樓單位更驚現「2字頭」成交!不過內地專才湧港推動租務市場下,現在是否趁機撈底,賺取比半山豪宅更理想的租金回報?

港島樓驚現「2字頭」,買納米樓收租好時機? (ANTHONY WALLACE/AFP via Getty Images,資料圖片)
港島樓驚現「2字頭」,買納米樓收租好時機? (ANTHONY WALLACE/AFP via Getty Images,資料圖片) (ANTHONY WALLACE via Getty Images)

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納米樓租金回報高 值得投資?

該「2字頭」成交納米樓位於北角富利來大廈,距離炮台山地鐵站僅兩分鐘步程,大廈旁亦有多棟商業大廈,在上班族捧場下保證其租賃市場;成交單位為屋苑A座中層的225方呎一房單位,業主放盤多時卻乏人問津,最終本月降價至285萬元成交,平均實用呎價為12,667元。原業主2018年以405萬元買入上址,持貨逾5年終要帳面蝕讓120萬元,若計及使費,實質損手逾130萬元離場。

單位目前收租1.2萬元,新買家可享5厘租金回報,跑贏不少大型屋苑,加上去年已有8萬專才抵港,連戴德梁行大中華區行政總裁趙錦權亦指雖然樓市需時恢復,但租務市場受專才帶動可望短期跑贏樓價。但這是否意味買納米樓收租形勢一片大好?事實上近年納米樓蝕讓趨勢未有放緩,本土研究社分析過本港三大「龍床盤」屯門菁雋、深水埗AVA228及AVA61,截至去年十一月的三年內,共有39宗蝕讓個案,蝕讓比率由1%至28%不等,當中近八成即31宗,都是在2022年之後出現,可見蝕讓潮越演越烈;及後情況更急轉直下,2022年12月至2023年11月的一年內,每三宗交易就有兩宗屬蝕讓,平均蝕讓幅度達11.31%,納米樓樓價越跌越甘。

屯門「龍床盤」青雋以百多方呎超納米單位為賣點,令不少買家損手。(Google街景圖)
屯門「龍床盤」青雋以百多方呎超納米單位為賣點,令不少買家損手。(Google街景圖)

三大龍床盤 三宗交易兩宗蝕

數據清楚顯示納米樓跌價跑輸大市機會高,但不少對香港樂觀、手頭有鬆動錢的潛在買家,眼見納米樓越來越「抵買」,加上呎租比不少豪宅更高,都對納米樓心動起來,以毗鄰富利來大廈的恒基尚譽為例,過去一年呎租不跌反升,由2023年初的60元水平,到近月成交升至七、八十元,西半山匯賢居、寶翠園等都只是四、五十元水平!不過若樓價繼續下跌,業主樓價損失隨時「蝕入肉」,令租金回報率只是空談。最近另一宗蝕讓個案為入伙兩年多的長沙灣家壹,一個220方呎開放式單位剛以388萬元成交,呎價約17,636元,原業主2019年以513.5萬元一手購入,持貨約5年帳面虧損125.5萬元,物業貶值約24.4%。

港府放寬黑廁及消防規定,令納米樓充斥市場。(Getty Images)
港府放寬黑廁及消防規定,令納米樓充斥市場。(Getty Images) (DKart via Getty Images)

法規改變 納米樓應運而生

2020年屋宇署將黑廁合法化,加上2011年消防條例放寬,令納米樓圖則容易過關,加上2010 年起,政府為壓抑當時急升的樓價,於個別地皮賣地條款中加入「限呎地」條款,住宅單位不可超出指定面積,變相令貴價大單位數量減少,但亦同時鼓勵發展商興建納米樓。不過目前樓市不振,炒家退場,空間「唔見使」的納米樓有價亦沒有市,除非業主願意大幅劈價,否則得難獲市場承接,所以現時購入納米樓時,除了要考慮租金回報外,亦宜留意樓價續跌帶來的影響。