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美商業房地產恐冧價 禍延銀行業

Erik Norland表示,美國CRE行業存在龐大財務槓桿。
Erik Norland表示,美國CRE行業存在龐大財務槓桿。

美國的銀行接連倒閉後,市場開始擔心在高利率環境下會有更多行業「爆煲」,其中又以商業房地產(Commercial Real Estate,CRE)被視為最高危的領域,隨時成為下一個引爆的金融炸彈!市場分析普遍預期,隨着美國寫字樓的空置率不斷攀升,商業房地產價格將會迎來一輪大跌浪,影響更可能溢出至其他行業,對更廣泛的經濟構成衝擊。考慮到中小型銀行持有大量CRE相關的債務,新一輪銀行業危機或正在醞釀之中。
寫字樓空置率或突破兩成

芝商所高級經濟學家Erik Norland接受本報訪問時表示,美國寫字樓的空置率在過去數年幾乎翻了一番,他引述戴德梁行數據,空置率於2019年初僅12.5%,惟今年中恐怕突破兩成,或許導致商業房地產市場大幅回調,尤其是當前CRE行業普遍存在龐大財務槓桿。

所幸的是,與2008年引發次按危機及金融海嘯的樓市下跌相比,今次受壓的並非住宅樓市,而是規模相對較小的商業房地產市場。具體而言,美國CRE市場規模是20.7萬億美元(約161萬億港元),大約是43.4萬億美元住宅樓市規模的一半。因此,單純從市場規模而言,相對於2006至2010年的美國住宅樓市下跌引發的危機,今次CRE跌市的直接影響可能不及當年。

安聯貿易憂加劇信貸緊縮

話雖如此,20.7萬億美元的市場規模仍不容小覷。有分析更警告,以CRE作抵押的貸款及證券產品恐怕受到牽連,特別是當這些抵押物業的價格跌至低於貸款本金(相當於「負資產」),銀行及放貸機構都要為這些貸款的潛在損失作撥備,或錄得大量壞帳。

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貿易信用保險公司安聯貿易(Allianz Trade)指,CRE市場的損失可能通過銀行蔓延到更廣泛的經濟領域,令整體信貸環境更趨緊縮。該報告指,小型銀行特別容易受到CRE投資組合損失的影響,導致這些銀行不得不收緊放貸條件;加上CRE減值會令借款人償付能力承壓,或進一步限制整體貸款活動,甚至可能打亂聯儲局貨幣政策部署。

Norland認為,銀行與CRE之間的確可能會出現某種「負向循環」(Negative Feedback Loop)。受此前多家小銀行倒閉的影響,存款從中小型銀行流向大型銀行的大規模轉移,這可能會削弱小型銀行向CRE物業持有者和開發商提供貸款的能力,從而加深CRE整體行業的壓力。再者,當前聯邦基金利率已突破5厘,與許多CRE項目最初融資的零利率環境相比,這是一個巨大的變化。

Norland警告,股票或債券市場都並未為CRE價值下跌作出「充分定價」,包括當前股市仍接近歷史高位,估值水平較高,而高收益債券與美國國債的息差仍然相對較小。