雅虎香港財經 胡國威專欄｜一手成交的法律漏洞
早前從報章看到一宗位於「薄扶林道92號」Pokfulam Peak的交易個案，指出項目最後一間洋房，實用面積4,220呎的單位，另連191呎平台、1,012呎天台、及338呎庭院，以高達3.2億元售出，呎價高達75,829元，無論成交價及呎價均創出新高。皆因這個項目的對上的成交已追溯至2019年，毗鄰的單位以2.71億元售出，呎價63,421元，也就是說樓價於四年半升值20%。
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當大家都認定豪宅市道吹淡風，此成交呎價卻可逆流而上，對此著實有一點點好奇，所以才想找更多有關資料，但當我們翻查銷監局網站核實該成交，卻發現原來賣方早於2019年3月26已通知銷監局暫停出售。我們在翻查銷監局成交登記冊時，也沒發現任何登記資料的披露。但既然賣方已經暫停出售，何解這個屋苑的最後洋房卻可以以高價出售，背後是傳媒報道出錯? 抑或是其他原因?
對單位進行查冊，卻發現另一個版本。該最後洋房確實有相關登記，文書日期為今年5月23日，而交付日期則為6月23日，其成交價為3.2億元，似乎也引證了這宗交易的存在，相信傳媒也是基於此查冊，而作出了此豪宅的報道。
既然報道沒出錯，但何來沒有在銷監局的網頁反映出來? 《一手住宅物業銷售條例》有規定賣方需於確立該臨時合約之後的 24 小時之內，在成交紀錄冊上披露出來，這宗交易卻沒有披露；更重要的是，賣方已通知局方暫停銷售，何以仍然能賣得出? 這個問題一直未能理順。
翻閱土地註冊處資料，這間最後售出的洋房是由一間名為「Win Extra Limited」的公司持有，今年五月以3.2億元轉讓予一名英文姓名為普通話拼音的買家。我們曾向區內代理查詢，表示項目早年曾經進行了股權轉讓，故單位未必由發展商持有，但如果代理說法屬實，這或許解釋為何賣方發出了暫停銷售通知，但仍然可以出售的原因之一。
過去很多物業都以股權轉讓，但一間公司轉讓予另一公司後，是否再也不受制於《一手條例》呢? 這卻是值得深思的問題。
翻查《一手住宅物業銷售條例》第1部11條有列明，在部份情況下臨時買賣合約或買賣合約不視為已確立，而其中一個情況就是轉讓是由任何法團或指明團體向該法團或指明團體的有聯繫法團或控權公司作出。按上述所指，這也代表在《條例》生效後，透過股權轉讓的交易並不會視為已售出單位。
既然沒有真正的轉讓，到今日「Win Extra Limited」以3.2億元轉售給買家時，又是否代表物業仍然屬於一手樓，而需遵從《一手住宅物業銷售條例》，包括七天前出樓書、三天前出價單? 界線應該怎樣劃分? 何時需要? 何時不需要? 我們有向「一手銷售監管局」查詢，局方回應稱，《一手住宅物業銷售條例》(《條例》)適用於所有不曾訂立臨時買賣合約或買賣合約；及不曾作出轉讓的香港境內的發展項目的住宅物業，《條例》並不規管公司（該公司持有一手住宅發展項目）的股份轉讓。不過，當承讓股份的公司將該公司持有的住宅物業以出售或轉讓形式給予和該公司沒有聯繫的第三方時，須符合《條例》的要求，包括提供售樓說明書和銷售安排等才可出售或轉讓。銷售監管局正審視上述個案，如發現賣方涉嫌違例，會作進一步跟進。
值得留意，根據《條例》，若住宅物業訂立的臨約或買賣合約遭終止，或被法院宣布為無效當日及之後，該臨時合約或合約會視為從未訂立(void)。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
