雅虎香港財經 胡國威專欄｜一手樓劈價的連鎖效應
政府全面撤辣後，一手全新盤之所以能夠成功突圍，只因開價低於市價、甚至不惜劈價20%至30%開售，《財政預算案》後市場爆發的購買力，有人形容為樓市已見底；亦有擔心升勢會否只屬曇花一現。姑勿論什麼情況，一手樓劈價所帶來的後遺症，卻在近期慢慢浮現出來。
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一手貨尾盤落價至少兩成
受制一手樓如此劈價，當售價遠較二手還要相宜時，準買家自然把目光投放全新盤，除非二手業主肯進一步落價，否則企硬高於市價自然無承接，叫價貼近市價也不夠吸引力，故今年二月尾，市場消化了一批肯落價的平價筍盤後，二手市場迅即打回原形，欠缺了持續上升的動力。
一手全新盤劈價，層層遞進的影響，還拖累到一手貨尾盤要去貨，也定必要落價20%至30%跟全新盤睇齊，否則同樣落得滯銷命運，不單令部份轉角市前，高價追入樓花的一期業主，在未入伙前已淪為負資產，部份選擇建築期付款的買家，上會有困難，甚至就算本身並非二期減價物業，連外區其他樓盤也受到影響。
我們《胡‧說樓市》早前收到一名業主求助，表示在去年以900多萬元購入會德豐在藍田的「Koko Mare」樓花，樓盤本身並不在近期全新盤劈價震央附近，但申請按揭時卻一樣遇到阻礙。
話說該業主於今年三月尾申請按揭時，本身找了三間銀行，分別中銀、花旗及東亞，三間銀行都估足價，其後因花旗能提供的回贈金額較高，最終鎖定了這間銀行。怎料當他拍扳選擇了花旗銀行後，職員跟他最後的答覆是估價不足，估價只跌至850萬元。緣何銀行原本估足、最終卻估不足?
背後跟業主需要申請按揭保險有關。一般申請高成數按揭程序上，當銀行完成審批後，才會遞交按證公司作高成數按揭審批，此時按證公司會再做一次估價。如果按證公司批出的估價較原本銀行估價低，而業主又有需要申請高成數按揭，則也要以按證公司估價作準則來批，故個案中的事主也只能以850萬元作基準，並且申請90%按揭，而業主也需要自行捧差價上會。
這件事都反映了一手全新盤劈價，導致整體樓價持續滑落後，連帶銀行估價也變得審慎。即使銀行願意估足，連半官方機構的按揭證券公司也可以估不足，似乎跟市場原先預期全面撤辣的效果背道而馳。
保面價、實劈價
事實上，一手全新盤劈價對貨尾盤的後遺，還引伸出發展商層出不窮的賣樓手法，部份更不惜大走條例的灰色地帶。今年初，我們《胡‧說樓市》曾獨家報道長沙灣貨尾「睿峰」向代理提供高佣金，而佣金高達樓價30%以上，然後再以枱底回贈方式給買家，藉以達至保面價、實劈價的效果，某程度也凸顯貨尾盤的困局，因為堅持高價開售只會面對被全新盤搶客的局面，但減價推售卻得失已經前期買家，才要如此鋌而走險。
只是隨著一手全新盤狂劈價下，貨尾業主也愈回愈狠，由最初回贈樓價30%，現在最高聽過回贈樓價50%，銀行得知此事後更一刀切削減估價，令沒有收取高回佣的前期買家也出現估價不足的情況，我們剛剛也隨即跟進報道。一句到尾，純粹參考成交宗數，大家會覺得市道活躍，但背後卻是透過不同操作達成，而一手全新盤劈價所帶來的影響還有很多，總之別盲目相信表面信息，自己必須多反思才可作精明消費者。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
