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胡國威專欄|居屋漸進式供款的問題

·3 分鐘文章
房委會

因為早前新世界提出興建「私人資助居屋」,當中提及「漸進式供款」,特首林鄭月娥最近也表示,政府推出的居屋可參考類近模式。相關措施,表面上固然減輕申請者財政負擔;潛台詞是否表明,政府自己都做得來,不會跟發展商合作? 一旦政府真的不配合新世界鴻圖大計,他們有什麼應對方案?

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說到底,「私人資助居屋」十劃未有一撇;更貼身、更值得討論的,是如果新一期居屋真的採用相關「漸進式供款」方案,會產生什麼效果呢?

據新世界方案,所謂「漸進式供款」,就是買家在起首十年,只需要供樓價一半;餘下一半則會在十年後才開始供款,認為可以減輕買家的財政負擔,但實情這只是先甜後苦的供款模式。

以今期新居屋北角「驥華苑」最貴價單位為例,初步參考價531萬元,按舊計劃,買家支付10%首期53.1萬元,餘額477.9萬元做90%按揭,月供21,440元便可以;但如果採用「漸進式供款」的新計劃模式,供款又會怎樣?

屆時買家會把531萬元攤分兩階段供款。第一階段,也就是起首十年,先供樓價一半,相當於265.5萬元。買家支付樓價10%首期,也就是26.55萬元後,餘額238.95萬元做按揭,每月供款10,720元,如此計算,其供款的確較輕鬆,起碼頭十年的每月供款,可以減少一半。

然而這只是故事的一半,踏入第十年,你便要進入第二階段還款,屆時要繼續清還第一階段未還清的本金外,也要開始償還餘下樓價一半。由於第二階段按揭的貸款年期只餘下15年,變相第二階段的樓價,其每月供款要17,704元,連同第一筆樓價的月供計算在內,若期內息口不變,每月供款高達28,424元,反比舊計劃供款高32%。

當然,第二階段按揭年期是15年,抑或重新計算25年,暫時未知。但如果會重新計算25年,也就是超出了房委會容許的供款年期門檻。如此具風險的供款方式,會由誰人負擔? 房委會安排貸款? 抑或全部由銀行接手? 暫時未知。

值得留意,當初新世界提出的建議,藍本參考房協按揭安排,買家需購買按揭保險,銀行需為買家進行加息三厘壓力測試,表面上有一定的抗壓能力;但房協不是房委會,房委會旗下居屋,兩樣都不用做。審批按揭時,銀行甚至容許買家簽署聲明說明「供得起」就會直批。萬一小業主真的供不起,到時又會是由誰人埋單?

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk

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