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胡國威專欄|想不通,放寬壓測的政策邏輯在哪?

CORRECTION-COUNTRY Pedestrians walk past the building housing Hong Kong Monetary Authority's office on October 24, 2008. The Hong Kong Monetary Authority on October 24 warned banks against using recent government emergency measures to fund risky business deals.The city's de-facto central bank said it would enhance its monitoring of banks after the government last week guaranteed the repayment of all customer deposits and set up an emergency capital fund for the banking industry. AFP PHOTO/Ted ALJIBE (Photo credit should read TED ALJIBE/AFP via Getty Images) (TED ALJIBE via Getty Images)

當加息預期不斷升溫,銀行才剛把最優惠利率(P)上調0.125厘,金管局翌日卻放寬壓力測試1厘。輕輕力加息、卻大大力減壓測的安排,令人不禁反思「壓力測試」是否已淪為調控樓市的工具。

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第一次推出「壓力測試」要追溯至2010年8月。當時金管局宣布,準買家需在原利息上模擬加息兩厘,看看供款人是否經得起供款不超過入息60%的測試。對於「壓力測試」的實施,時任金管局總裁陳德霖解釋,因樓價持續上升,銀行按揭貸款風險增加。因按揭貸款業務佔香港銀行貸款比重高,金管局必須採取措保障銀行體系的穩定。

2013年2月,金管局決定進一步收緊「壓力測試」,把模擬測試的水平上調至模擬加息三厘的環境,當時金管局也表示推出新一輪的審慎監管措施,以提升銀行風險管理和抗震能力。由此可見,「壓力測試」真正目的為保障銀行體系穩定,而不屬於需求管理措施,每當論述需求管理措施時,都只限於由時任財政司司長曾俊華宣布的措施,也就是關乎實施辣稅的安排。

翻查金管局的四項職能,分別為「在聯繫匯率制度的架構內維持貨幣穩定」、「促進金融體系,包括銀行體系的穩定與健全」、「協助鞏固香港的國際金融中心地位,包括維持與發展香港的金融基建」,及「管理外匯基金」,當中並無一項關於本港地產市場,更遑論是維持本港樓市穩定發展。如今金管局在本港加息之初已出手放寬壓力測試,我們不禁質疑,今次放寬壓測是否違背政策原意,亦即保障銀行體系穩定。

因為市場普遍共識,今日銀行輕微上調最優惠利率0.125厘,僅屬加息第一步,之後還會繼續調升。減壓測可刺激準買家冒險上車,令一批原本無足夠條件上車的準買家,突然獲開綠燈,但卻非改善其實際財務狀況,若未來按息急速增加,一旦超出業主的還款能力,等於要銀行來為壞帳埋單。金管局選擇在本港樓按市場剛步入加息周期時已急於放寬壓測,純粹從政策原意來看,似乎自相矛盾,亦把風險轉嫁至銀行身上。

金管局在2010年曾表示,因樓價持續上升而需實施壓力測試,但當時樓價指數連100點都未到,只為83點;今日放寬壓測的樓價指數則為169.93點。雖然今天樓價已較高位回落11%,但仍較2010年首次實施壓力測試時翻了逾倍。不同情景、卻採用同一壓力測試基準,這又是否說得通? 倘若往後樓價急速下調,業主又未能承受加息的額外負擔,這筆壞帳始終要由銀行埋單,又或者倒轉看,金管局今次放寬壓測,是否暗示當局認為未來樓按息率不會上調超過兩厘? 還是另有目的?

隨著二手樓蝕讓潮擴大、成交冰封,某程度反映市場瀰漫悲觀情緒,放寬壓測可促使部份伺機行動的準買家入市,亦可能促使部份沒有足夠能力的準買家,可在較寬鬆的環境獲審批按揭,但同時在樓市轉向及加息前景下,卻又推高買家及銀行的風險。壓力測試的政策邏輯自相矛盾,一方面要維持銀行體系穩定,但另一方面卻在加息剛開始時已拆牆鬆綁。

樓價大跌,除有樓階層受影響外,成手貨的發展商也會受影響,也直接影響庫房收入。事有湊巧,半年結的政府地價收益僅錄得95憶元,連同補地價143億元,暫時地價收入僅238億元,不到全年土地估算收入1,200億的20%。要知道,在《財政預算案》中,政府預計全年的地價收益,佔全年庫房收入18%。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
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