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胡國威專欄|想不通,放寬壓測的政策邏輯在哪?

當加息預期不斷升溫,銀行才剛把最優惠利率(P)上調0.125厘,金管局翌日卻放寬壓力測試1厘。輕輕力加息、卻大大力減壓測的安排,令人不禁反思「壓力測試」是否已淪為調控樓市的工具。

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第一次推出「壓力測試」要追溯至2010年8月。當時金管局宣布,準買家需在原利息上模擬加息兩厘,看看供款人是否經得起供款不超過入息60%的測試。對於「壓力測試」的實施,時任金管局總裁陳德霖解釋,因樓價持續上升,銀行按揭貸款風險增加。因按揭貸款業務佔香港銀行貸款比重高,金管局必須採取措保障銀行體系的穩定。

2013年2月,金管局決定進一步收緊「壓力測試」,把模擬測試的水平上調至模擬加息三厘的環境,當時金管局也表示推出新一輪的審慎監管措施,以提升銀行風險管理和抗震能力。由此可見,「壓力測試」真正目的為保障銀行體系穩定,而不屬於需求管理措施,每當論述需求管理措施時,都只限於由時任財政司司長曾俊華宣布的措施,也就是關乎實施辣稅的安排。

翻查金管局的四項職能,分別為「在聯繫匯率制度的架構內維持貨幣穩定」、「促進金融體系,包括銀行體系的穩定與健全」、「協助鞏固香港的國際金融中心地位,包括維持與發展香港的金融基建」,及「管理外匯基金」,當中並無一項關於本港地產市場,更遑論是維持本港樓市穩定發展。如今金管局在本港加息之初已出手放寬壓力測試,我們不禁質疑,今次放寬壓測是否違背政策原意,亦即保障銀行體系穩定。

因為市場普遍共識,今日銀行輕微上調最優惠利率0.125厘,僅屬加息第一步,之後還會繼續調升。減壓測可刺激準買家冒險上車,令一批原本無足夠條件上車的準買家,突然獲開綠燈,但卻非改善其實際財務狀況,若未來按息急速增加,一旦超出業主的還款能力,等於要銀行來為壞帳埋單。金管局選擇在本港樓按市場剛步入加息周期時已急於放寬壓測,純粹從政策原意來看,似乎自相矛盾,亦把風險轉嫁至銀行身上。

金管局在2010年曾表示,因樓價持續上升而需實施壓力測試,但當時樓價指數連100點都未到,只為83點;今日放寬壓測的樓價指數則為169.93點。雖然今天樓價已較高位回落11%,但仍較2010年首次實施壓力測試時翻了逾倍。不同情景、卻採用同一壓力測試基準,這又是否說得通? 倘若往後樓價急速下調,業主又未能承受加息的額外負擔,這筆壞帳始終要由銀行埋單,又或者倒轉看,金管局今次放寬壓測,是否暗示當局認為未來樓按息率不會上調超過兩厘? 還是另有目的?

隨著二手樓蝕讓潮擴大、成交冰封,某程度反映市場瀰漫悲觀情緒,放寬壓測可促使部份伺機行動的準買家入市,亦可能促使部份沒有足夠能力的準買家,可在較寬鬆的環境獲審批按揭,但同時在樓市轉向及加息前景下,卻又推高買家及銀行的風險。壓力測試的政策邏輯自相矛盾,一方面要維持銀行體系穩定,但另一方面卻在加息剛開始時已拆牆鬆綁。

樓價大跌,除有樓階層受影響外,成手貨的發展商也會受影響,也直接影響庫房收入。事有湊巧,半年結的政府地價收益僅錄得95憶元,連同補地價143億元,暫時地價收入僅238億元,不到全年土地估算收入1,200億的20%。要知道,在《財政預算案》中,政府預計全年的地價收益,佔全年庫房收入18%。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk