雅虎香港財經 胡國威專欄｜拆細地皮的邏輯
政府在下個季度決定不推出任何住宅地，發展局局長甯漢豪在接受電台訪問時，曾指出可理解賣地氣氛受經濟環境影響，而政府今年供地量大致達標，故有條件不推出土地，並指出新一年度的賣地表，會將部份大面積的地皮拆細出售。
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地皮斬件碎上非新招
對於拆細地皮出售的做法，過去政府都試過，就是希望引入更多市場參與者。畢竟能夠獨資競投一幅大型地皮，涉及的金額龐大，故只有資金實力最雄厚的大型財團才能參與，而且過去只要有個別財團未到價，或者不參與競投，招標地皮就有機會流標。要確保土地得以出售，政府就要把地皮斬件。
印象中，將軍澳南、白石角科進路附近的用地，就是當年政府拆細後再放入勾地表內，其後區內陸續有中小型發展商成功進駐，如將軍澳南有麗新及帝國的「藍塘傲」，以至白石角鷹君的「朗濤」、億京的「海日灣」等，變相不用被幾個大財團壟斷該區的發展。
話雖如此，當年政府拆細地皮鼓勵競爭，但始終當時樓市氣氛仍熾熱，就算政府推出小型地皮，不代表大型發展商不會參與。只要有錢賺，他們也不會放過，而他們也知道，即使只投得一幅小型土地，起樓後根本不愁買家，所以在整個競投地皮的過程中，仍然會積極入標中小型地皮。
拆細地皮後，雖然表面上讓中小型發展商有一個入場機會，但若中小型發展商不是以較高溢價投地，基本上他們也難有發圍空間，很多時要處於下把位。當然也有例外，例如2013至2015年間，樓市短時間受利淡因素衝擊，碰巧大發展商已吸納一定優質土儲，便會放棄競投某些中小型地皮，這才令中小型發展商有機會突圍。
姑勿論如何，這些都是昔日樓市熾熱的故事，總之無論地皮質素有多惡劣，或者要經歷流標再流標等，但最終還是有人競投，只是這些故事在樓市轉角的今天，卻是另一個畫面。
如果說拆細地皮為中小型發展商提供進場機會，今天中小型發展商要考慮的，還有其進場的能力及本錢，最核心的問題是：是否有足夠資金入標? 最近有外媒報道，指本港大型銀行落雨收遮，拒絕向負債比率較高的中小型發展商放貸。如果屬實，無疑是雪上加霜。
縱觀去年推售的新盤市場，除了大型發展商長實、新地等，有條件在逆市下打價格戰，幾個大盤終能錄得一定銷售成績外，其餘發展商多數坐艇。
相比大型發展商，中小型發展商並沒有能力打價格戰，因為他們出售的項目，正是幾年前以高溢價追入的地皮，今日賣樓就必須要用高價出貨才封得住蝕本門，但往往因為開錯價而得出一些單位數的銷售成績。結果，樓賣不去，資金未能回籠，錢又借不到，即使拆細了地皮，在今日的市況下，是否真的可增加地皮出售的機會呢? 值得我們觀望。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
