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胡國威專欄|施政報告後的樓市發展

胡國威專欄|施政報告後的樓市發展

特首李家超公布上任後首份《施政報告》,對於房屋政策,除了落實鬆綁「合資格外來人才」在港置業印花稅,大部份篇幅在論述怎樣去加大供應。最終是否如《報告》中所指「讓市民看到希望」,可「上樓早一些,住房大一些」? 背後還看政策能否對症下藥。

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皆因過去幾屆特首的《施政報告》,幾乎每份都會說房屋政策為「重中之重」。這四個極具重量、卻又反映不到什麼具體內容的用字,李特首的《報告》中亦有採用。他說:「解決『住』的問題,是本屆政府施政的重中之重。要解決不適切居所,例如『劏房』問題,須突破性增加房屋供應,打破房屋短缺的長期困局。」

如果增加供應是解決房屋困局的方法,何以過去幾屆特首均以「增加供應」為房策主軸,卻仍未能解決到問題? 是過去特首力有不逮、抑或純粹以「增加供應」作手段來解決房屋問題,未必達到原先預期?

未來五年,政府準備提供不少於72,000個私營房屋單位的土地。數一數,這相當於按年有14,400個單位推出。這裡未計及市建局及私人重建項目。如果能順利推出,單計此數表面上已能滿足私樓需求量。因為長策會估算,未來十年本港的私樓需求量為129,000個單位,也就是每年12,900個。

表面上,這的確扭轉供不應求的問題,反之還帶一點點供過於求。邏輯推論,供過於求,一手樓樓價自然要開得便宜,小市民便愈容易上車,但背後卻有幾個重點,很值得討論。

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「長策會」對需求的估算是否準確? 我們很久前已談論過,「長策會」對需求估算的數字極不實在,只因背後充滿不少假設。究竟這些假設能否真確地反映香港狀況,足以令數字有莫大變化;如果推測私樓需求量的數字有謬誤,而政府仍沿用此數字來制訂政策,政策成效可能有偏差。

始終香港環境正不斷轉變。正如特首李家超上任後面對的大環境,跟林鄭月娥及梁振英時期已截然不同。上兩屆政府主政時,樓市如日中天,私樓價格不斷攀上歷史高位,但今日呢? 樓價較高位累跌逾11%,還未看到止瀉跡象。

特首在《報告》中指出:「過去兩年,本地勞動人口流失約14萬人」這同時點出樓市面對困局。不是一手供應充足與否,而是購買力是否仍足夠。畢竟昔日最具實力的中產階層已悄悄地流失。

以前賣樓,他們會再買樓、或再租樓,總之購買力仍存在;今時今日,賣樓後,他們拂袖而去。今年首十個月(截至10月19日), 一手市場僅錄9,323宗登記,較過去五年同期平均吸納14,798個單位,大幅回落了37%,這正正是移民潮的後遺。成手貨的發展商,亦不在乎吸納土儲快慢,反而自我調節推盤步伐,大家你眼望我眼,看看對方何時出手,因為他們要搶奪的,就是留下來的剩餘購買力。

政府透過免稅來補充購買力缺口,奈何怎計境外專才入市要先「現兜兜」墊支30%印花稅,然後等七年後才獲退稅。縱然已有人擔心,究竟境外專才會否鑽空子慳稅,例如內地富爸爸能否開間沒太多實業的公司,然後聘請來港升學子女在讀書畢業後留港工作,每個月照出糧給仔女,實際目的只為慳稅買樓? 千奇百怪又有趣的鑽空子方法,大家一定想得到,但我反而想知道,這筆要被鎖足七年的退稅資金,對境外專才有多大吸引,令他們要冒跌市的風險來港置業?

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk