雅虎香港財經 胡國威專欄｜施政報告後的樓市發展
特首李家超公布上任後首份《施政報告》，對於房屋政策，除了落實鬆綁「合資格外來人才」在港置業印花稅，大部份篇幅在論述怎樣去加大供應。最終是否如《報告》中所指「讓市民看到希望」，可「上樓早一些，住房大一些」? 背後還看政策能否對症下藥。
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皆因過去幾屆特首的《施政報告》，幾乎每份都會說房屋政策為「重中之重」。這四個極具重量、卻又反映不到什麼具體內容的用字，李特首的《報告》中亦有採用。他說：「解決『住』的問題，是本屆政府施政的重中之重。要解決不適切居所，例如『劏房』問題，須突破性增加房屋供應，打破房屋短缺的長期困局。」
如果增加供應是解決房屋困局的方法，何以過去幾屆特首均以「增加供應」為房策主軸，卻仍未能解決到問題? 是過去特首力有不逮、抑或純粹以「增加供應」作手段來解決房屋問題，未必達到原先預期?
未來五年，政府準備提供不少於72,000個私營房屋單位的土地。數一數，這相當於按年有14,400個單位推出。這裡未計及市建局及私人重建項目。如果能順利推出，單計此數表面上已能滿足私樓需求量。因為長策會估算，未來十年本港的私樓需求量為129,000個單位，也就是每年12,900個。
表面上，這的確扭轉供不應求的問題，反之還帶一點點供過於求。邏輯推論，供過於求，一手樓樓價自然要開得便宜，小市民便愈容易上車，但背後卻有幾個重點，很值得討論。
「長策會」對需求的估算是否準確? 我們很久前已談論過，「長策會」對需求估算的數字極不實在，只因背後充滿不少假設。究竟這些假設能否真確地反映香港狀況，足以令數字有莫大變化；如果推測私樓需求量的數字有謬誤，而政府仍沿用此數字來制訂政策，政策成效可能有偏差。
始終香港環境正不斷轉變。正如特首李家超上任後面對的大環境，跟林鄭月娥及梁振英時期已截然不同。上兩屆政府主政時，樓市如日中天，私樓價格不斷攀上歷史高位，但今日呢? 樓價較高位累跌逾11%，還未看到止瀉跡象。
特首在《報告》中指出：「過去兩年，本地勞動人口流失約14萬人」這同時點出樓市面對困局。不是一手供應充足與否，而是購買力是否仍足夠。畢竟昔日最具實力的中產階層已悄悄地流失。
以前賣樓，他們會再買樓、或再租樓，總之購買力仍存在；今時今日，賣樓後，他們拂袖而去。今年首十個月(截至10月19日)， 一手市場僅錄9,323宗登記，較過去五年同期平均吸納14,798個單位，大幅回落了37%，這正正是移民潮的後遺。成手貨的發展商，亦不在乎吸納土儲快慢，反而自我調節推盤步伐，大家你眼望我眼，看看對方何時出手，因為他們要搶奪的，就是留下來的剩餘購買力。
政府透過免稅來補充購買力缺口，奈何怎計境外專才入市要先「現兜兜」墊支30%印花稅，然後等七年後才獲退稅。縱然已有人擔心，究竟境外專才會否鑽空子慳稅，例如內地富爸爸能否開間沒太多實業的公司，然後聘請來港升學子女在讀書畢業後留港工作，每個月照出糧給仔女，實際目的只為慳稅買樓? 千奇百怪又有趣的鑽空子方法，大家一定想得到，但我反而想知道，這筆要被鎖足七年的退稅資金，對境外專才有多大吸引，令他們要冒跌市的風險來港置業?
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
