雅虎香港財經 胡國威專欄｜猶如賭博的按揭安排
縱然政府放寬逆周期措施，提升住宅貸款按揭成數至70%，但未見對樓市有太大幫助。原因之前都分析過，雖然買家能用較少首期上車，但實質等於加大貸款額，高槓桿帶來的供款壓力，買家須有更高入息支持，卻未必人人有如此能力，但對於按揭這個議題，除了供款能力一環，準買家還要面對其他問題，一些看似輕於鴻毛的小事，原來足以影響置業決定。
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新盤貨尾估唔到價？
最近，我們《胡．說樓市》收到一名谷友求助。谷友與女朋友看中奧運一個一手貨尾盤。經代理介紹及研究各項資料後，也覺得可以一試，當時代理還叮囑他要在周六前向銀行申請一張本票，好讓他向上司爭取回佣細節安排。連回佣等細節都談好時，原本都十拿九穩，怎料當谷友致電銀行查詢按揭事宜後，就跟女友打消了入市念頭。
據谷友表示，雖然發展商有提供備用按揭計劃，但兩口子還是打算申請銀行按揭。當日谷友致電銀行查問物業估價，但銀行職員卻回覆稱：「未能對一手樓提供任何估價」。該銀行職員還對他表示，簽完合約才可按合約估價，但谷友反問：「落完訂，簽完約才知估唔估到價，豈不是好大鑊? 」職員笑而不語。其後代理也協助致電銀行查詢，也得出同一答案。
一般來說，樓花期開售的新盤，發展商已跟銀行交代清楚，所以會把這些樓花盤列入可受理按揭範圍，也就是我們俗稱的「on list」。如果你本身有意認購樓花盤，又打算申請即供付款，值得在入票前致電銀行問一問，究竟該樓盤是否「on list」，以確保銀行是否受理樓花按揭申請。若選擇建築期付款，則因樓盤落成時才申請按揭，而現樓爛尾風險低，故銀行多數受理。
今次谷友打算認購的是現樓貨尾，照道理銀行多會受理，只是能否估足價卻是另一個問題。業內人士解釋，一般情況下，銀行會按照合約價來估價，所以為一手樓提供估價也沒有意義，話雖如此，銀行慣例按合約價估價，這是否必然? 如果並非必然，則市況逆轉而下調估值的後果，就全數要由準業主來埋單。
預先批核需時一個月
我們《胡．說樓市》編輯部也致電銀行查詢，其中一間銀行職員跟我們說，現樓貨尾可直接前往分行申請預先批核，但職員臨收線時提醒一句，預先批核需時一個月。我以為自己聽錯: 「吓?! 一個月?!」他說：「是的。需要一個月，已經比以前好，以前沒有預先批核的。」職員再補充，預先批核的有效期為一個月，提醒須在有效期內簽好合約。
這一個看似沒什麼大問題的瑣碎事，原來對準買家是大件事。放寬按揭成數，是否能夠通過壓測，這一點反倒可以自己評估，確定到財政實力有無問題；但銀行不為一手貨尾估價，要他們拿著合約才肯估，卻對準買家充滿不確定性。所以，如果準買家真的因這原因擱置購買一手貨尾盤，我明白及理解的。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
