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胡國威專欄|紅磡「曼翹」點解咁吸引?

曼翹

原本因樓盤規模較細,我們不打算談及紅磡「曼翹」;但相繼收到谷友表示希望我們分析,我們決定透過今次專欄把「曼翹」的注意事項列出來。「曼翹」之所以備受關注,其開價肯定有直接關係。始終市區樓300多萬元,比起新界樓盤還要便宜,且樓花期少於一年可借舊按保上車,即供價計首期連雜費約45萬,月供約12,000多元,本身月入約有30,000元已可購入最平價單位,對於首期不足的上車買家,這口價無疑吸引。

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論開則、論內櫳,樓盤一房及開放式單位,一房全光廁,開放式單位「F室」也非黑廁;還有兩個單邊「A室」及「F室」不設露台,準買家不用付費購入一些不常用的空間,感覺上較為勻真。最重要是大家都談及「屯馬線」效應,樓盤行一段斜路、或透過附近天橋接駁往「何文田站」大約需時八分鐘左右。但樓盤真的沒其他地方要留意?

「曼翹」前身是多幢逾60年樓齡的舊唐樓,由桂洪集團在2001年展開收購,歷時足足15年才統一業權,並發展為今天樓高28層的住宅。擺位一字型向「馬頭圍道」方向排開,由於基座被入口大堂、住客會所、機房墊高了19米以上,令大廈高層向東面可避過對面馬路的「隆基大廈」住宅,望過去紅磡「海逸豪園」方向,有機會望啟德跑道區及少量維港景;但道景觀是否有永久保障,買家就要有心理準備。

由樓盤步行約三十米,不遠處就是首置上車盤「煥燃懿居」,後方是市建局第二期的住宅地盤。該範圍以南,也就是「鶴園街」一直延伸至「家維邨」對面的工廈,樓高13-19層高。由於物業狀態仍良好,且其空置率僅達2.3%,遠低於當時的大市水平,故規劃署的《工業用地檢討報告》中也建議保留作「商貿」用途。

這個佔地約7.4公頃共由十六座工廈組成的「商貿」地帶,正座落「曼翹」以東,也就是「隆基大廈」後方。表面上,若繼續保留作「商貿」用途,「曼翹」高層海景也有一定保障,但現實是這些工廈的業權持有人,對地皮改劃卻是蠢蠢欲動。其中位於「鶴園街13號」的「康力投資大廈」,長實在2010年向航天科技購入後,就曾有意把它改劃為「住宅戊類」重建住宅,被城規會反對後才改作商廈,終獲批建兩座樓高38層商廈,較現時周邊未重建的工廈高一倍。若日後這些「商貿」地帶陸續重建,按「康力投資大廈」的高度來推算,「曼翹」高層望海優勢也會隨之消失。

「曼翹」位於「馬頭圍道」,毗鄰就是橫跨「佛光街」至「何文田」高架天橋,車輛飛馳噪音也是住戶需面對的問題,故希望平價購入單位的同時,也同時要忍受樓盤環境問題。最後還有兩點要一提。第一,樓盤屬於舊樓重建項目,也就是屬於舊契樓。這類物業在手續費上會較一般住宅為高,因為律師需要花更多功夫在查契,追查昔日地盤的所有轉手紀錄等。第二,就是樓盤的背景。桂洪集團過去透過收購舊樓「落釘」再轉售圖利,及後慢慢發展為小型發展商,其對上一個在港出售物業已是2002年北角的「和富豪庭」,其建屋質素是否追得上,這一點仍有待在入伙時驗樓才知道。

不過,繼恒大系樓盤後,曼翹又再被銀行拒批樓花按揭申請,說到底,都是銀行的風險管理,以目前的形勢,如果大家心儀遠期樓花,就最好選擇本地大型發展商,否則有按揭風險。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk