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胡國威專欄: 疫情延遲收樓牽連甚廣!

延遲交樓

可能你較關注「全民強檢」彈出又彈入,或者關心社交距離措施怎樣分階段鬆綁;對於一些影響業界的紓困措施,可能你未必會太留意;但實情政策環環緊扣,部份所謂對業界紓困措施,其發揮出來的效力,最終一樣影響普羅大眾。發展局在三月中公布了一項措施,就是容許尚未履行「建築規約」的地契,原有期限可免補地價延期最多六個月。這又與普羅市民有關?

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所謂「建築規約」(Building covenant),是政府一些招標土地的地契、或透過契約修訂後的地契所列出的「建築期限」。一般在地契內均有列明,項目需要在某個時段內,符合地契條款及其他法規,同時建有的大廈必須完工(completed) 及適合佔用(made fit for occupation)。

以前,當發展商未能在「建築規約」期限內完工,就要向地政總署提出延長「建築規約」期限理據,同時支付「補地價」金額」,別少看這筆金額,如果發展商希望把「建築規約」延長一年,地政總署會收取發展商地價2%;延長兩年以上則需繳付4%;延期六年以上甚至要繳付地價32%。總之,延期時間愈長,所需繳付金額愈高。所以發展商都要盡量爭取期限內完工,以免牽涉額外成本。

發展局去年曾經修改指引,若發展商只希望把「建築規約」延長三個月,可在「認可人士」(authorized person)批准下,墊支補地價金額;若最後能在三個月內完工,則會把該筆補地價金額退還;但今次則進一步放寬至免補地價六個月,對發展商來說,固然是喜訊,因為可以紓援業界因應染疫人數多、地盤人手不足,而受影響的地盤進度;但這筆帳由誰負責呢? 說穿了,就是小業主。

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地盤完工期延長,發展商最終「關鍵日期」也可能延長,一批樓花小業主收樓就變得遙遙無期。通常業主幾時收得樓? 就是當地盤「認可人士」確定最終「關鍵日期」後,發展商須在14日內申請「滿意紙」,並在地政總署批出「滿意紙」後一個月內交付,但看來現在整個時間會拉長六個月。若購買樓花的業主,本身租樓住,又選擇了即供付款,租樓及供樓的財政負擔都要一力承擔,額外的六個月租金開支,發展商沒有責任為其分擔。

本身選擇建築期付款的買家,原本以為要申請銀行按揭,開始準備遞交文件時,卻發現交樓期限會延遲,就算銀行接收了你的申請,日後可能要你再後補糧單及薪金證明,屆時收入是否足以應付審批,這點要自己計算清楚,發展商固然不會跟你分憂。六個月後,若樓價再有任何波動時,屆時物業估值是否到價,需否抬錢上會的問題,也是閣下自理的一件事。其實我們《胡.說樓市》還收到一名觀眾的另類投訴個案,我們正跟進之中,稍後會製作影片來跟大家說明。

不是說推出紓困措施不好,只是當政策一環扣一環時,當權者也必須從消費者角度思考一下,對他們有沒有影響? 這一點,突然勾起我看見網上關於「汀蘭居」苦主被迫退租的報道。該報道指出,酒店主動申請成為檢疫酒店,而不理合約條款把租客趕走,背後跟酒店可獲政府巨額津貼有關,一眾有合約在手的租客,卻突然被停水停電。

全城齊心抗疫,大家明白;商界配合,大家理解,政府要「津貼」商界協助,我們也認同;只是一批落荒而逃的租客,又有誰理解他們的處境呢? 他們為什麼要為商家的決定埋單?

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk