胡‧說樓市|啟岸最細單位開箱! 掀170呎神秘面紗

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納米樓愈起愈多,今次我們帶大家開箱的是土瓜灣的新盤「啟岸」,驗樓單位正正是全盤最納米的170呎單位,卻又附設120呎平台,今日就跟大家掀開這道神秘面紗!

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「屯馬線」正式通車,無疑令「土瓜灣」起了一些變化。有人說「屯馬線」開通後加強了各區聯繫,但變化是好是壞,也就見仁見智。因為當「屯馬線」改善區內交通時,區內巴士路線也會重組,對居民未必是好事,好像要過海上班的一批。

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由於「屯馬線」接駁至過海路段,也就是「沙中線二期」未開通,他們仍倚賴巴士前往紅隧。但「屯馬線」開通令區內巴士線路重組,當中由「慈雲山」往「尖沙咀」的「5C」路線,本可在「紅磡站」下車轉過海巴士,卻因未來跟「5X」路線重組後,「5C」繁忙時間班次則由以往6至12分鐘,減少至10至15分鐘一班,居民選擇會減少了。

路線重組,正正關乎「屯馬線」通車一事。運輸署指出,他們是按《調整巴士服務指引》考慮的載客量而作調整。根據指引,若在繁忙時段最繁忙的半小時內,載客量少於75%、而非繁忙時段少於30%,巴士公司會考慮縮減班次。可能你會說,搭「屯馬線」一個站也可往「紅磡站」再搭隧巴,問題是,不是所有區內居民也住近「屯馬線」站口。

拍攝當日天氣仍未轉涼,即使是下午三點半左右,我們從土瓜灣站D出口出發,沿「漆咸道北」南行,過馬路經「馬頭圍道」直行至樓盤。沿路無瓦遮頭,所以都行到汗流浹背,大約要行三至四個路口左右,經過周邊一些舊式商舖,之後才見到屋苑範圍。

邀請我們入屋開箱的業主,碰巧購入全盤面積最細的170呎「A7」室,卻附設120呎平台,平台差不多等於四分之三個單位的面積。其實整個「啟岸」均主打這些蚊型單位,由開放式至兩房不等,共提供551個單位,入屋走一圈,的確不會覺得有很大問題,實際上呢?

提起新樓收樓,不知道大家有沒有印象,我們之前亦曾探討新樓業主,因為擔心裝修師傅鑽錯喉管,而嘗試索取物業水電圖的問題,其實很多時裝修,甚至安裝傢俬,我們都怕會鑽錯喉管或者工程進行時發生意外,導致額外的損失或賠償責任,甚至出現損壞裝修物料的情況,所以動工之前,最好購買專為室內裝修而設的工程綜合保險。有業主會交由裝修公司代為安排,但原來自行購買會更為穩妥。因為交由裝修公司購買,業主未必清楚保單的實質保障,到發生意外時,衍生突發開支就會太遲,而部份裝修公司代購的保障計劃,更有機會比自己投保貴一截。

其實市面上有保險公司提供裝修保險讓業主自由選擇,業主可以根據裝修項目所需投保,包括因應裝修工程造價而投保相應保障,或者選擇保額較高的第三者責任保障,提防嚴重事故。但提提大家,必須於施工前投保,整個裝修工程才會受保。

這個單位面積不算很大,大約有170呎,入屋接近一眼望透,入門左手邊有個凹位,大約八呎空間,發展商加裝了入牆衣櫃,利用高樓底優勢,在櫃頂造了一些儲物櫃。再過來這邊就是開放式廚房,麻雀雖小,但五臟俱全,有微波爐、雪櫃、洗衣機,設施算是齊備。發展商都繼續利用高樓底優勢,在上方造了一些儲物櫃,我用發展商提供的兩級樓梯,也可輕易觸及置於下方及中間的儲物櫃,至於最頂位置,踮著腳也勉強摸得到。為了增加透光度,發展商在天花安裝了射燈及燈條,例如在儲物櫃頂也有燈條,但萬一燈條壞了,怎麼辦? 據發展商職員說,這些燈條很少壞,通常是壞火牛,只需要更換火牛,火牛置於哪裡? 就在頂部儲物櫃內的生口位內,若果要更換,我相信要找維修人員來協助。

由開放式廚房行過來這裡,這裡就是洗手間,設計有點像上次參觀同系在佐敦的「本木」,洗手間採用一些流線形設計,也很簡潔;但唯一分別在於,這個洗手間屬光廁設計,「啟岸」的開放式單位均屬光廁,反而部分一房屬於黑廁,這點值得一讚;但洗手間都用了很多磨砂玻璃趟門,驗樓師鍾智剛表示,玻璃門透光度高,位於客廳的人容易看到如廁身影。

120呎平台,空間很好用,但業主入屋也發現有一些水滴在地上,抬頭望望才知道水是由高空滴下,驗樓師估計是由高層露台的排水管滴出,建議發展商在高層單位找出源頭。但除此之外,驗樓師在單位找到的瑕疵都很輕微,單位最終得到93分,評級為A。我們把驗樓信轉交發展商恒基,回覆說,執修項目已完成修繕,將與業主保持溝通,盡快安排業主到場驗收。

「啟岸」採用了超高密度的設計,一層有25個單位,只不過用英文字母分開四翼,而「AB」翼會共用兩部電梯;「CD」翼則共用另外兩部電梯來淡化密度。但值得留意,驗樓單位所在的「AB」翼均沒有垃圾房,必須把家居垃圾拿去「CD翼」一邊才可丟棄,以驗樓單位為例,要經過五個單位,兩部電梯,推開防煙門、再經過兩部電梯,推開後樓梯門及垃圾門才能掉垃圾。

驗樓單位全盤最細,但「啟岸」的會所又不算特別細。也值得帶大家參觀一下會所,因為有別於其他新盤,「啟岸」會所設於天台,主題以船艦為主。會所分兩層,內裡設有大型健身室、瑜伽房,還有無邊際泳池、戶外燒烤場。以單幢物業來說,會所比例也算大,而且也算有誠意。

租值是否守得住呢? 自八月收樓以來,至今大約促成過百宗租務成交,開放式單位呎租55至60元之間,若以驗樓單位計,扣除管理費後大約有2.4厘回報。當然你問我,這個租值是否已全面反映「屯馬線」效應? 相信待「過海段」落成後,其效應會更加浮現;以及還有一個因素,就是「啟岸」對面的重建地盤。

由港鐵站前往「啟岸」時,不是說過有很多舊式商舖? 其實該位置就是「庇利街及榮光街」地盤,正是市建局推出的招標項目,也剛剛由恒基以逾81億元中標,每呎地價11,414元。由於據市場消息指,售樓收益達148億元,相當於每呎超過20,000元,發展商就要跟市建局分紅。市建局理應不會做蝕本生意的前題下,也可預視這區的呎價起碼在這個價位起跳,也大概可作為未來樓價的預算參考。

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