雅虎香港財經 胡‧說樓市｜天花漏水但樓上唔肯開門檢查，點算好?
今集我們來到灣仔區跟一位業主見面，他飽受漏水問題困擾，有一天他外遊後回家，發現洗手間天花有漏水問題，但一直未能找到樓上戶主或租客處理，可以怎辦?
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住在灣仔單位近一年的Johnny(假名)，上月底外遊回家後已感覺奇怪，明明單位已丟空數天，何以回家卻發現洗手盆及地下有些污漬? 同一晚，他便察覺上層單位漏水至家中的洗手間，他隨即拍攝影片通知管理處。
管理公司要求樓上單位開門，但樓上業主卻要滲水辦介入才答應開門，漏水辦暫時卻尚未展開調查，三方卸責令住在下層的Johnny處境相當尷尬，畢竟污水沿天花四周滴到鏡櫃及地下，洗手盆附近範圍並不能放置物品，就連牙刷等日用品也要放在客飯廳。他表示，現在進入洗手間，要盡量快入快出，同時盡量不開燈，對日常生活造成極大不便。
家居漏水很常見，究竟要怎樣處理，過去曾跟大家探討，希望透過今次個案跟大家重溫一下。首先，漏水源頭主要有四方面，包括「來水」、「去水」、「地台滲水」及「外牆滲水」。「來水」多數關乎食水喉管老化、洗手間鹹水管爆裂等；「去水」則包括洗手間污水等；「地台滲水」則指浴室底污水等；「外牆滲水」則因外牆出現裂紋，雨水經由裂紋滲透入屋。
食環署跟屋宇署成立「聯合辦事處」，也就是我們俗稱的「滲水辦」，替公眾協助處理相關問題，但就只限於製作報告尋找滲水來源，而非協助根治問題，所以有些住戶也會自費尋找公證行處理，有些住戶等待不及，也會自費尋找公證行處理，一般做法都會透過紅外線成像儀檢測牆身濕度，並在懷疑漏水地方注入食用色素，看看有沒有色水流出；部份則會透過「谷磅」。
事件中，Johnny擔心就算食環署介入，上層住戶也未必願意開門，因為他不能確定現居於單位內的是租客還是業主。因為根據《業主與租客(綜合)條例》，除非能證明維修水管為「必需的修葺」，意思是該單位處於「不可租用」狀況，否則租客有權不開門予外人進入，而樓上單位滲漏至下層，不會令上層單位變得「不可租用」，故其他人並不能侵擾租客享用單位的安寧。
事件中，Johnny擔心就算食環署介入，上層住戶也未必願意開門，因為他不能確定現居於單位內的是租客還是業主。因為根據《業主與租客(綜合)條例》，除非能證明維修水管為「必需的修葺」，意思是該單位處於「不可租用」狀況，否則租客有權不開門予外人進入，而樓上單位滲漏至下層，不會令上層單位變得「不可租用」，故其他人並不能侵擾租客享用單位的安寧。
如果樓上業主可游說租客開門，則需由樓上業主出資安排租客短租其他地方，並出資進行維修；但若業主未能成功遊說租客開門，個案中的苦主Johnny可以就漏水問題以侵權行為中疏忽保養、或按合約法中公契條文規定不能滋擾住戶，來控告樓上業主。
Johnny可透過律師樓發警告信予樓上業主及租客，若樓上業主及租客仍不理會，則可採取法律程序申請禁制令，但由於舉證責任落在Johnny身上，所以Johnny現階段能做的，就是搜集更多證據以提高勝算，包括必須要求管理公司出信證明個案，保留跟管理公司的對話內容、以及保留自己拍攝的照片及影片，以及其他食環署及公證行的文書證據。v
