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胡‧說樓市|天花漏水但樓上唔肯開門檢查,點算好?

今集我們來到灣仔區跟一位業主見面,他飽受漏水問題困擾,有一天他外遊後回家,發現洗手間天花有漏水問題,但一直未能找到樓上戶主或租客處理,可以怎辦?

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住在灣仔單位近一年的Johnny(假名),上月底外遊回家後已感覺奇怪,明明單位已丟空數天,何以回家卻發現洗手盆及地下有些污漬? 同一晚,他便察覺上層單位漏水至家中的洗手間,他隨即拍攝影片通知管理處。

管理公司要求樓上單位開門,但樓上業主卻要滲水辦介入才答應開門,漏水辦暫時卻尚未展開調查,三方卸責令住在下層的Johnny處境相當尷尬,畢竟污水沿天花四周滴到鏡櫃及地下,洗手盆附近範圍並不能放置物品,就連牙刷等日用品也要放在客飯廳。他表示,現在進入洗手間,要盡量快入快出,同時盡量不開燈,對日常生活造成極大不便。

家居漏水很常見,究竟要怎樣處理,過去曾跟大家探討,希望透過今次個案跟大家重溫一下。首先,漏水源頭主要有四方面,包括「來水」、「去水」、「地台滲水」及「外牆滲水」。「來水」多數關乎食水喉管老化、洗手間鹹水管爆裂等;「去水」則包括洗手間污水等;「地台滲水」則指浴室底污水等;「外牆滲水」則因外牆出現裂紋,雨水經由裂紋滲透入屋。

食環署跟屋宇署成立「聯合辦事處」,也就是我們俗稱的「滲水辦」,替公眾協助處理相關問題,但就只限於製作報告尋找滲水來源,而非協助根治問題,所以有些住戶也會自費尋找公證行處理,有些住戶等待不及,也會自費尋找公證行處理,一般做法都會透過紅外線成像儀檢測牆身濕度,並在懷疑漏水地方注入食用色素,看看有沒有色水流出;部份則會透過「谷磅」。

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事件中,Johnny擔心就算食環署介入,上層住戶也未必願意開門,因為他不能確定現居於單位內的是租客還是業主。因為根據《業主與租客(綜合)條例》,除非能證明維修水管為「必需的修葺」,意思是該單位處於「不可租用」狀況,否則租客有權不開門予外人進入,而樓上單位滲漏至下層,不會令上層單位變得「不可租用」,故其他人並不能侵擾租客享用單位的安寧。

事件中,Johnny擔心就算食環署介入,上層住戶也未必願意開門,因為他不能確定現居於單位內的是租客還是業主。因為根據《業主與租客(綜合)條例》,除非能證明維修水管為「必需的修葺」,意思是該單位處於「不可租用」狀況,否則租客有權不開門予外人進入,而樓上單位滲漏至下層,不會令上層單位變得「不可租用」,故其他人並不能侵擾租客享用單位的安寧。

如果樓上業主可游說租客開門,則需由樓上業主出資安排租客短租其他地方,並出資進行維修;但若業主未能成功遊說租客開門,個案中的苦主Johnny可以就漏水問題以侵權行為中疏忽保養、或按合約法中公契條文規定不能滋擾住戶,來控告樓上業主。

Johnny可透過律師樓發警告信予樓上業主及租客,若樓上業主及租客仍不理會,則可採取法律程序申請禁制令,但由於舉證責任落在Johnny身上,所以Johnny現階段能做的,就是搜集更多證據以提高勝算,包括必須要求管理公司出信證明個案,保留跟管理公司的對話內容、以及保留自己拍攝的照片及影片,以及其他食環署及公證行的文書證據。v