胡‧說樓市|定息按揭就到期! 趕去申請好唔好?

·4 分鐘文章

可能大家沒有什麼印象,財政司司長陳茂波去年推出了「定息按揭試驗計劃」,原意為應對香港進入加息周期,但最終只有八間銀行參與,反應冷淡,但實情這個進入尾聲的「定息按揭試驗計劃」,將於10月30日截止申請。當全球都要用量化寬鬆來救市,息口持續低企之下,究竟「定息按揭試驗計劃」是否無可取之處? 但實情計劃對一類買家來說卻很重要,想乘坐「定息按揭計劃」的尾班車,就要留意今集內容。

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根據「按揭證券公司」資料,「定息按揭」共有三種選擇,你可選擇「10年期」、「15年期」以及「20年期」定息安排。選擇定息年期愈長,你要支付的息口愈高,分別為1.99厘、2.09厘、2.19厘。當定息期完結後,可以有兩個選擇,申請人可以繼續選用定息、或轉至浮息按揭,而整筆貸款額上限為1,000萬元。

不過現時息口低企,採用「拆息按揭」供款都可以,「定息按揭」豈不太划算? 因為「拆息按揭」息口低見1.4厘,假設我現時購買一層2,000萬元物業,自己支付一半首期1,000萬元,而餘額1,000萬元向銀行申請按揭,以現時拆息按揭1.4厘計算,攤分三十年還款,月供也只不過逾34,034元。

但同一筆貸款,如果我採用「定息按揭」又如何? 每月供款反而還要增加,用十年期定息計算,每月供款逾36,000元,供款較拆息按揭多8%;採用15年期或20年期定息計劃,增加幅度則更加誇張。

 如此看來,低息期內選用「定息按揭」無甚著數,但實情卻未必。因為採用「定息計劃」的其中一個特色就是「免壓測」。一般人向銀行申請按揭,要通過加息三厘的壓力測試;但申請「定息計劃」不用通過「壓力測試」,會用供款佔入息一半作審批基準。 

用之前例子,如果我購買一層2,000萬元物業,借取1,000萬元貸款額,入息要有91,005元才可通過壓力測試;但如果我採用「定息按揭」,因為不用做「壓力測試」,只用「供款佔入息一半」來審批,月入有73,824至75,838元已可過關,入息要求較拆息按揭會減少19至23%。

不過,選用「定息按揭計劃」亦可選用「新按保」,其中「新按保」也容許未能通過「壓力測試」的首置客,可在上調10%保費下,採用「供款佔入息一半」作審批基準,如樓價跌入「新按保」門檻,也不用考慮選用「定息按揭計劃」,這點是對的。但調轉角度來說,若物業超出了「新按保」門檻,也就是樓價1,000萬元以上,「定息按揭計劃」就能發揮最大作用。

因為「定息按揭計劃」最高貸款上限1,000萬元,用五成按揭來計算,意味樓價1,000萬至2,000萬元物業最受惠。舉例,如果我購入一層1,100萬元的物業,銀碼已經超過了「新按保」門檻,無論如何,我必須支付一半首期550萬元;餘額550萬元才能向銀行申請按揭。用一般按揭申請,每月供款為18,719元,而入息必須有50,052元,才能通過壓力測試。

這一點也意味,如果我有50,000多元入息,採用一般按揭計劃,我只能購入1,100萬元的物業;但如果我同樣持有50,000元入息,決定採用「定息按揭計劃」,我也能購入1,310萬元的物業。由「拆息按揭」轉變成「定息按揭」,原來同一筆入息,可以把購買力提高約20%。

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