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胡‧說樓市|新按揭安排FAQ,一次過釐清常見疑問

政府全面撤辣後至今三個月,發展商積極低價散貸,令一手新盤市場成交活躍,部份肯減價的二手貨源也有承接,隨之而來,準買家也提出不少樓市相關問題。基本上,我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部的電郵,每天都收到不少谷友查詢,趁著暫未有全新盤推出,今集決定用數分鐘時間,解答幾個常見的問題。

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撤辣後,按揭議題是谷友查詢最常見的一類問題。有谷友問及怎樣計算供款及貸款能力,部份則因本身有私人貸款,或已成其他人的擔保人,而不知道供款額應該怎樣計算。畢竟政府全面撤辣後,亦同時放寬按揭成數,以及暫緩壓力測試,計算方式跟未撤辣時是全面不同。

今時今日買一層3,000萬元以下的住宅物業,按揭成數已經重上70%水平。
今時今日買一層3,000萬元以下的住宅物業,按揭成數已經重上70%水平。

簡單來說,今時今日買一層3,000萬元以下的住宅物業,按揭成數已經重上70%水平。換言之,在未計算印花稅、經紀佣金、律師費等支出前,只要你手持30%首期,便可以購買物業。假設以現時中小型住宅平均樓價558萬元計算,向銀行借取70%按揭,相當於貸款額390萬元,自己只需支付30%首期,相當於167萬元便可以上車。

但可能你會說,自己沒有這麼多資金,又如何買樓? 你還可以申請「按揭保險」,以借取高成數按揭。以現時按揭政策,3,000萬元以下的物業,都跌入「按揭保險」覆蓋的範圍,當然按揭成數會隨著樓價而不同。舉例,如果你購入1,000萬元以下物業,你可以在傳統70%按揭上,加借20%按揭,使整體按揭成數提升至90%;如果你購入1,500萬元以下的物業,則可在傳統70%按揭上,加借10%按揭,使整體按揭成數提升至80%。

以現時按揭政策,3,000萬元以下的物業,都跌入「按揭保險」覆蓋的範圍。
以現時按揭政策,3,000萬元以下的物業,都跌入「按揭保險」覆蓋的範圍。

由於你借取較高風險的按揭,故也需要繳付一定「按揭保費」,而「按揭保費」高低,則視乎你借取的按揭年期而不同,但以首置客購買1,500萬元以下的物業來計算,保費約貸款額1.09%至2.5%。「按揭保費」可連同貸款額一併上會供款,實際不用以即時支付全數。

值得一提的是,如果你本身有意申請「按揭保險」,除了要預留更多時間審批外,還要留意估價問題。事關我們最近收到谷友反映,把自己購入的新盤向銀行申請按揭,原本銀行聲稱可以估足價,但最後答覆卻是估價不足。背後未必關乎最近銀行申請排長龍,而透過收緊估價來讓客人知難而退,而是跟整個估價審批程序有關。

如果你本身有意申請「按揭保險」,除了要預留更多時間審批外,還要留意估價問題。
如果你本身有意申請「按揭保險」,除了要預留更多時間審批外,還要留意估價問題。

一般申請按揭保險的程序上,銀行會先作第一輪審批,並著自己銀行的估價行進行估價;但當銀行完成審批後,會再遞交按揭證券公司審批。由於按證公司會自行再作估價,估價有可能較銀行低,兩者必須取其低者,有可能導致估價不足,故也能解釋何以起初估足價,但最終卻估不足,而準業主有可能要抬錢上會。

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除了留意估價,在新政策下,雖然我們暫毋須再進行壓力測試,但不代表銀行不會審批入息,銀行會用「供款佔入息一半」作為審批準則,意思就是你的供款低於入息一半便符合水平,銀行才會批出貸款。有谷友表示自己有私人貸款,這又會否影響銀行審批呢? 答案是會的。

銀行會用「供款佔入息一半」作為審批準則,意思就是你的供款低於入息一半便符合水平。
銀行會用「供款佔入息一半」作為審批準則,意思就是你的供款低於入息一半便符合水平。

一般銀行做法,是了解私人貸款現時每月供款額,然後再計算現在新購入物業的供款,把兩者相加後,然後再對照申請人入息,看看能否通過準則。

最多人問,究竟自己可以負擔多少樓價? 如果撇除上述債務等因素,以現時4.125的息口水平,假設拉到最長30年供款年期計算,以前要通過壓力測試,就需要有10,127元入息才可借到100萬元的貸款額,但現在用「供款佔入息一半」作審批準則,則每月有9,694元便借到100萬元貸款額。