胡‧說樓市｜減息周期重啟，簡述對供樓的影響

美國聯儲局減息，香港銀行是否跟隨減息，被視作本港樓市能否走出谷底的重要因素之一。如今美國真的減息，香港銀行跟隨，但實質上對樓市的影響有多大呢？

減息後 供樓負擔略為輕鬆

今次美國聯儲局宣布減息半厘後，滙豐銀行也緊隨其後下調了最優惠利率0.25厘，使最優惠利率回落至5.625厘，而實際按息由原本的4.125厘回落至3.875厘，置業成本也有所減輕。例如，現時一個45平方米，相當於實用面積484呎的中小型住宅，平均樓價為545萬元。未減息前以4.125厘計算，若買家支付10%首期，其餘90%向銀行借貸，每月供款為24,367元。以家庭入息中位數41,000元計算，供樓負擔比率為59%。

當減息0.25厘後，以按揭利率3.875厘計算，同一貸款額的每月供款會減少至23,642元，供樓負擔相對減輕了3%。若以相同的家庭入息中位數推算，供樓負擔會回落至57%，供樓負擔相對略為輕鬆。

當最優惠利率下調時，受惠的不僅是尚未置業的準業主，連已經供樓的業主的供樓負擔也會減輕，但這並不代表他們會更容易套現，因為他們持有的物業估值早已下降，部分甚至跌至負資產的境地。

當物業已經淪為負資產，業主需要補差價才能離場。因此，即使減息帶來正面影響，業主也只能繼續供樓，這對激活由下而上的換樓活動無太大幫助。聲稱減息能紓緩小市民供樓負擔而帶動成交的說法，若將實際樓價下滑的前題一併考慮，則未必有顯著效用。

「供樓比租樓便宜」時代重臨？

減息0.25厘後，市場高呼「供樓比租樓便宜」的時代重臨，但若只計算供樓和租樓開支，似乎我們仍未做到「供平過租」，因為一個484呎的中小型住宅單位現時月租約17,775元，不論減息前月供24,367元或減息後月供23,642元，供樓都比租樓貴5,800至6,500元之間。

不過，減息0.25厘後，息本比例有所逆轉。如果只計算供樓開支中不可取回的利息部分與租值比較，目前大致能做到「供樓比租樓便宜」。以剛才的例子，減息前月供24,367元中，每月有17,147元支付利息，只有7,220元償還本金，利息和本金的比例為七三比。月供需支付17,147元利息，但租樓支出為17,775元，供樓和租樓大致相同。

減息後，息本比例逆轉的效應更加明顯。在供樓支出23,642元中，利息部分約佔68%，即16,102元，餘下32%，即7,540元償還本金。對照租樓支出17,775元，供樓肯定比租樓划算。然而，這裡未計算樓價是否會進一步下跌的因素。如果樓價持續下滑或租金升勢放緩，這將淡化息本比例逆轉的效力。尤其在面對逾十萬伙供應的發展商在減息後推盤的策略和定價，亦成為直接影響樓價波動的因素。