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胡‧說樓市|盤點接火棒新盤,有單位估值大插近千萬!?

經濟復甦不似預期,就連樓市表現也呆呆滯滯。實際上,不少單位的估值跌幅卻相當誇張。特別是早幾年樓市暢旺時,發展商紛紛以超高溢價開售樓花項目,當日接貨的業主也被弄得焦頭爛額,如果他們有套現壓力,則未必能站得住腳,一起來看看實際情況究竟有多嚴重?

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我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽出幾個在2017至2019年開售的樓盤,包括新地位於屯門的「御半山」、南昌站「匯璽」;恒基在鰂魚涌的「君豪峰」、九建的「63 Pokfulam」,並隨機抽出幾個單位給銀行估價,發現部份估值回落幅度相當驚人。

以南昌站上蓋「匯璽」為例,當年新地在2017年3月,以平均呎價接近19,000元發售首批單位,其後在2017年12月推售第二期時,平均呎價已上調至21,000元,及後在2019年推售第三期,均價進一步上調至21,722元。售價逐級而上,愈後期的買家,處境愈是尷尬。

好像這個位於3期3A座高層C室,實用面積534呎的單位,當日以1,980萬元售出,但翻查今日銀行估值卻跌至1,398萬元,相當於大幅貶值582萬元,跌幅29%。同一屋苑的其他單位,跌幅也誇張,其中一個面積1,367呎,位於1A座高層B室的單位,當日以4,014.38萬元售出,但現在銀行估值只有3,056萬元,跌幅24%;3A座高層A室,一個實用面積1,358呎的單位,2018年以4,781.28萬元售出,但今日估值也跌至4,060萬元,回落幅度15%。

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銀行估值直線下滑,並跌穿一手價的例子,並不止於匯璽,在2017年10月推售的鰂魚涌君豪峰亦面對同一處境,當時恒基以18個月樓花期推售物業,首批93個單位,平均呎價24,128元,當時來說屬於高市價水平,市場以「600多萬元能買一房」作為賣點,而首張價單又只有三個單位低於700萬元水平。

今日回看,如此樓價當然匪夷所思,因為抽出其中一個樓層給銀行估價,發現沒有一個單位估得足當日的買入價,平均跌幅介乎12%至22%。最誇張是這個P室、實用面積384呎的兩房單位,當時買家以1,040.83萬元買入,但今日銀行估值已回落至810萬元,相當於跌價230萬元之多,貶值22%。其餘同層的B室及C室,分別290呎及293呎的單位,當時分別以800多萬元成交,但現在銀行最多只估到600多萬元,跌幅超過20%。

發展商高於市價推售的結果,就是當時業主高位接火棒。如果估值持續滑落,則會令業主陷入資不抵債的負資產困局,即是業主賣樓時,有可能要抬錢才能夠賣樓。不過今天回看,唯一幸運的地方是2017至2019年間,銀行按揭成數普遍收緊,當時高追樓花的業主普遍支付了較高比例首期,令他們在面對負資產時有較大的抗壓能力。

當時政府仍未放寬按揭保險門檻,600萬元以上的物業只能借取60%按揭,也就是自己需要支付40%首期;而1,000萬元以上物業則只能借取50%按揭,自己需要支付一半樓價,即使他們接收貴價貨,但因買家需要支付較高比例的首期,就算出現今日最誇張的30%估值跌幅,他們仍未淪為負資產。