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胡‧說樓市|簽約後更改付款辦法,印花稅同按揭點樣計?

準買家購入新盤後轉換付款辦法的原因有很多,部份買家會擔心,漫長的樓花期撞上加息周期,銀行估價下跌,入伙前隨時要抬錢上會。既然有足夠資金,當下銀行審批仍寬鬆,倒不如由「建築期付款」改為「即供付款」,這裡也會牽涉更改付款辦法。究竟在這是否符合《一手條例》的規定,而背後又衍生什麼問題?

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如果揀樓後,才發覺自己選錯了付款辦法,究竟是否可以更改呢? 《一手銷售條例》賦予買家有更改付款辦法的權利,容許買家變更「發展項目」的價單支付條款,去年推售的將軍澳「海茵莊園」,累計售出493個單位中,有22個買家都選擇更改付款辦法,部份由建築期改為即供,所以價格有所下調,但價單則沒有列明更改付款辧法需否收費。一般做法,要買家在售樓處簽署一份修改付款辦法的文件,再在律師行補簽一份。

同樣於去年推售的元朗「The YOHO Hub」清楚列明,買方更改付款計劃,或更改已選擇折扣、贈品、財務優惠而須更新成交記錄冊內記錄,需要在簽署臨時買賣合約後15日,又不遲於付清餘額前21日前通知,同時要支付15,000元手續費,發展商亦會保留決定權是否容許變更,因此最終還看價單條款。

部份新盤會為提前上會的買家提供一些現金回贈,又或者沒有選用某一種高成數按揭優惠就可以獲取回贈。問題是銀行在計算按揭成數時,必須先從樓價扣除物業現金回贈或獎賞後,之後才計算按揭成數,以及計算其供款佔入息比率。

這裡卻衍生一個先後次序問題,若該筆回贈是在成交後才申請退回,銀行豈不是未能知道該筆回贈的存在,而令買家可獲取更高的按揭成數? 答案是不會發生。因為針對一般新盤,銀行職員都已經預先收到其價單,對其付款辦法都非常清楚。往往在申請按揭前,已經要求申請人,事先聲明回贈安排,再計算按揭成數。即使最後的回贈金額有變,銀行也會重新調整按揭成數,以符合金管局要求。

看看「海茵莊茵」的一個例子,買家原本選用的「靈活建築期付款」,照訂價減0.5%,其折後樓價為614萬元,以首置買家稅階計算,應繳印花稅194,000元;但其後因更改為「即供付款」,照訂價減3%,折後樓價598.6萬元,應繳印花稅也會減少至179,580元。

問題是,因買家在簽署臨約後30天內已支付印花稅,理應已支付194,000元予稅局,但在更改付款辦法後,樓價下跌令印花稅減少,其高達14,420元的差價,又能否向稅局申請退回呢? 答案是不可以。

如果購買新盤後,因更改付款辦法令自己多繳印花稅,稅局將不會退還;同一情況,如因新盤轉換付款辦法而樓價上升,而需要多繳印花稅,除非對買方有明顯得益,否則稅局也不會追收。唯一例外,如果你簽署買賣合約時,未繳印花稅前,已經跟發展商簽定更改付款辦法文件,而該兩份文件同時遞交稅務局評稅,稅務局才會以更改付款辦法後的樓價評稅。