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胡‧說樓市|綠置居2022實地考察! 油塘高宏苑有轉型概念?

新一期「綠置居」共推出三個屋苑,合共提供約4,700個單位,分佈於油塘、上水及馬鞍山,其中位於油塘「高宏苑」成為唯一市區之選,項目共由兩座組成,提供2,021個住宅單位,會否成為落選居屋的綠表買家的後備選擇呢? 我們到現場實地考察。

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「高宏苑」位於油塘欣榮街,佔地約1.11公頃,原屬於政府用地,長有樹木及植被的「綠化地帶」,毗鄰為鯉魚門邨第一至三期,政府建議改劃為「住宅甲類」用地,交由房委會興建「鯉魚門邨第四期」,並發展為「高宏苑」。畢竟其位置在油塘站附近,交通及配套也成為樓盤最大賣點。

除了交通及生活配套,對「高宏苑」的憧憬還在於轉型步伐。油塘工業區附近已劃為「油塘工業區綜合發展區」,並已經有發展商進駐,會折卸部份工廈建屋;同時油塘灣亦會改劃住宅,並改劃為「油塘灣綜合發展區」。雖然建屋時會沙塵滾滾,但當私樓群進駐後的油塘,周邊環境會否改善,對附近居民也有利。

看完實地環境,無論如何,除了市況影響揀樓氣氛,「高宏苑」本身也有缺點。因為兩座物業組成的「高宏苑」,共提供2,021個住宅單位,面積介乎185至489呎,折扣後售價由84萬元至271萬元,計算供款,綠置居5%首期,連同厘印等雜費,手持5萬多元可上車,而月供也不過是3,800多元。買入全場最貴的單位,手持約28萬元,月供12,000多元;但樓盤佔過半屬於開放式、以及勉強可間一房的細一房,未必適合綠表換樓客要求,特別是開放式單位。

所以揀樓上都有大揀大,包括「A座13室、16室、20室、24室」、「B座6室、14室、21室」,當然還要視乎景觀。「高宏苑」向南的單位才屬於全盤一線類別,因為其地勢較前方私樓群高,向南單位低層單位可能望樓景,但高層卻可避過樓景阻擋,望向三家村避風塘景色,也屬於樓盤的一線之選。至於其他方位的景觀,依次序則為向西,會望社區設施及三家村遊樂場方向;向東望公屋及山景,以及樓盤向北望油塘中心及公屋。