雅虎香港財經 胡‧說樓市｜負資產再升，財仔Call loan是否已成常態?
最近有報道指，部份一手買家持有的物業突然被要求提早還款，否則要支付高達10厘的按息。說穿了，就是因為樓價滑落淪為負資產，財務公司降低風險的做法。這類官方未能統計的「隱形負資產」，昔日發展商透過財務公司高成數按揭催谷銷情，不少買家都曾選用這類計劃，來到轉角市的今天，相關個案會否陸續有來?
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繼之前屯門NOVO LAND有call loan事件後，近日市場傳出另外兩宗個案，一宗是屯門滿名山，報道指，該業主幾年前以2,700萬元買入一個四房單位，並向財務公司借取60%按揭。當時的按揭條款為首三年免息至1厘，第四年則會跳升至5.875厘，即使業主準時供樓，但由於物業估值持續滑落至2,500萬元，財務公司要求業主付淸200萬元的差價，否則就會把按息上調至10厘。
市場報道的另一宗個案則在何文田皓畋，業主當年以約1,000萬元購入，並借取80%按揭，即約800萬元，低息期過後，財務公司就以估值滑落為由，要求業主補差價200萬元，否則要以10厘供款，但報道指，業主借取80%按揭後，因為樓價升幅並不顯著，故難以轉按至傳統銀行。
過去曾提供發展商財務公司按揭的樓盤，不時都傳出爭拗。恆大‧睿峰原本承諾包借高成數按揭，後來卻出爾反爾；又或者，長實康城Sea to Sky設定內部借貸上限，令部份買家，即使有財力，但也不獲批出按揭。我們先不說這些問題，只談論成功申請後的處境，原來都很容易出事，因為這些計劃本身就屬於「先甜後苦」的糖衣毒藥。
部份高成數按揭計劃，起首幾年息口可跟傳統銀行看齊，但到第四、五年卻大幅跳升。縱使某程度紓緩業主起首幾年的供樓壓力，但蜜月期過後，也要面對轉按抉擇，若不能轉按至傳統銀行，則要捱貴息。然而，要達至轉按門檻，樓價必須醞釀較大升幅，對於一些「供息不供本」的計劃，甚至首幾年只支付利息、卻不供本金，當蜜月期過後，你會發現不曾償還一元本金，若物業沒有足夠升值空間，根本談不上轉按，結果業主處境就很被動。
來到今天當樓價逆轉時，財務公司為求自保，也有權要求買家提早償還貸款，否則要繳付較高利息，某程度就是用另類方法迫業主就範，盡早轉按至傳統銀行。現在回想過來，發展商成功去貨，財務公司又成功賺息，業主的位置卻是最下把。
類近問題的規模有多大呢? 雖然相關情形，隨著政府放寬按保下，高槓桿買家已轉移至傳統銀行上會。2020年後落成的新盤，財仔一按的比例已回落至10%以下。以2023年落成的新盤為例，暫時只有92宗選用發展商一按，佔比跌至5.1%，但不要忘記，發展商高成數按揭計劃的樓盤，未放寬按保前的比例，可以高達15%以上。
例如2018年，共有2,716個買家，選用財務公司的按揭計劃購買新樓，佔整體比例達17.2%，即是100個新盤買家，便有17個倚賴發展商的高成數按揭，2019年的比例也有14%。這批買家在樓市最熾熱時以高溢價購入新盤，若在過去幾年未能成功轉按，現在樓價回落下，今日就成財仔call loan的高危，也就是我們所說的「隱形負資產」。
