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胡‧說樓市|踏入兔年:樓花VS貨尾之戰!

今年新盤去向如何? 除要視乎各區全新盤的佈局外,貨尾盤部署也值得大家留意,因為現在市場滾存的現樓貨尾水平,創出超過15年新高。

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以前因為市場供不應求,我們經常把「落成量」三個字掛於嘴邊,因為這正好反映市場有多少新盤出爐,每當政府預測新盤落成量時,我們又會對照實際落成量,事實上,過去數年的落成量,一直跟政府預測有落差。例如2019年及2021年,政府估算跟實質落成量均有超過20%至30%落差,但觀乎今天的市況,這些已不是重點,因為大家不再關注供應多與少,而是到底有沒有足夠購買力。

2022年首十個月,市場共有18,753個私樓單位落成,相當接近政府預計的全年目標19,984伙,但我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部翻查去年落成的物業,並逐一翻查土地註冊處紀錄,卻發現多達5,900個單位仍未出售。儘管部份物業屬於全新落成未出售,但也有不少屬於由樓花開始推售、一直滾存至現樓落成的貨尾,全年售出比率68%,遠低於過去十年水平。

如果翻查數字,以2021年為例,當時樓市未算急速轉差,實質落成的14,400個單位中,也售出近11,800個,售出比率達82%;以至社運2019年及疫症爆發首年的2020年,期內售出單位佔落成量達77%至81%。去年上半年受第五波疫情衝擊,新盤休戰;下半年加息因素拖累新盤滯銷,售出比率跌至前所未見的低位。

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昔日創出地王紀錄、位於利南道的「凱玥」,剛於2023年初售出一個單位,不致令全盤295個單位原封不動。元朗「The YOHO Hub」B期,全盤1,030個單位,尚餘超過一半單位待售。將軍澳「海茵莊園」入伙後劈價20%出售,因為全盤1,556個單位,僅售出554個,還有過千個單位等待吸納。曾掀包按風波的長沙灣「睿峰」,經過買家大規模取消交易後,全盤414個單位,也有過半待售。

總結全港潛在供應量,現時本港有95,000個潛在新單位供應,雖然比高峰期98,000個回落,但實情現樓貨尾所卻高達15,000個,相當於回到2007年第二季水平,創出超過15年新高。後沙士期2004年及2005年,現樓貨尾正處於如此高企的水平,也需要三至四年時間,直至2008年才得以消化,回落至10,000伙以下,所以每當現樓貨尾持續超過10,000伙,也等於亮起警號。2023年的今天,全新盤跟現樓貨尾競爭,消化速度就值得我們拭目以待。