雅虎香港財經 胡‧說樓市｜踏入兔年：樓花VS貨尾之戰!
今年新盤去向如何? 除要視乎各區全新盤的佈局外，貨尾盤部署也值得大家留意，因為現在市場滾存的現樓貨尾水平，創出超過15年新高。
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以前因為市場供不應求，我們經常把「落成量」三個字掛於嘴邊，因為這正好反映市場有多少新盤出爐，每當政府預測新盤落成量時，我們又會對照實際落成量，事實上，過去數年的落成量，一直跟政府預測有落差。例如2019年及2021年，政府估算跟實質落成量均有超過20%至30%落差，但觀乎今天的市況，這些已不是重點，因為大家不再關注供應多與少，而是到底有沒有足夠購買力。
2022年首十個月，市場共有18,753個私樓單位落成，相當接近政府預計的全年目標19,984伙，但我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部翻查去年落成的物業，並逐一翻查土地註冊處紀錄，卻發現多達5,900個單位仍未出售。儘管部份物業屬於全新落成未出售，但也有不少屬於由樓花開始推售、一直滾存至現樓落成的貨尾，全年售出比率68%，遠低於過去十年水平。
如果翻查數字，以2021年為例，當時樓市未算急速轉差，實質落成的14,400個單位中，也售出近11,800個，售出比率達82%；以至社運2019年及疫症爆發首年的2020年，期內售出單位佔落成量達77%至81%。去年上半年受第五波疫情衝擊，新盤休戰；下半年加息因素拖累新盤滯銷，售出比率跌至前所未見的低位。
昔日創出地王紀錄、位於利南道的「凱玥」，剛於2023年初售出一個單位，不致令全盤295個單位原封不動。元朗「The YOHO Hub」B期，全盤1,030個單位，尚餘超過一半單位待售。將軍澳「海茵莊園」入伙後劈價20%出售，因為全盤1,556個單位，僅售出554個，還有過千個單位等待吸納。曾掀包按風波的長沙灣「睿峰」，經過買家大規模取消交易後，全盤414個單位，也有過半待售。
總結全港潛在供應量，現時本港有95,000個潛在新單位供應，雖然比高峰期98,000個回落，但實情現樓貨尾所卻高達15,000個，相當於回到2007年第二季水平，創出超過15年新高。後沙士期2004年及2005年，現樓貨尾正處於如此高企的水平，也需要三至四年時間，直至2008年才得以消化，回落至10,000伙以下，所以每當現樓貨尾持續超過10,000伙，也等於亮起警號。2023年的今天，全新盤跟現樓貨尾競爭，消化速度就值得我們拭目以待。
