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胡‧說樓市|預算案前瞻–壓測都要調整來救市!?

在負面消息籠罩下的香港樓市,新春期間十大屋苑竟然是零成交局面,即使愈來愈多業主願意減價,但明顯準買家仍然沒有入市心情。政府會否全面撤辣救市,數日後的《財政預算案》自有分曉,但實質作用有多大,正如我們之前所說,市況仍有待觀望。事實上,除了全面撤辣外,早前也傳出金管局正研究調整壓力測試。

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壓測2022年曾鬆綁

壓力測試是2010年樓市相當熾熱時,金管局推出的逆周期措拖,要求買家在申請按揭時,除了供款佔入息不得多於50%外,還須額外進行一個測試,就是將現水平按息上調兩厘後,供款佔入息不多於60%才可批出貸款。其後因樓價繼續反覆向上,金管局決定進一步提升門檻,把壓力測試由原本上調兩厘的基準,加辣至上調三厘,並一直沿用至2022年。

2022年9月,基於銀行上調最優惠利率,考慮到當時的按息狀況,金管局決定把壓力測試鬆綁,重回2010年時只須假設加息兩厘的基準,只是鬆綁至今超過一年,樓市卻仍未有任何起色,令市場討論是否仍須進行壓力測試。

2022年9月,基於銀行上調最優惠利率,考慮到當時的按息狀況,金管局決定把壓力測試鬆綁,重回2010年時只須假設加息兩厘的基準。
2022年9月,基於銀行上調最優惠利率,考慮到當時的按息狀況,金管局決定把壓力測試鬆綁,重回2010年時只須假設加息兩厘的基準。 (SOPA Images via Getty Images)

2024年2月28日後,如果壓力測試全面取消,究竟按揭供款會輕鬆多少? 以100萬元的貸款額為例,今天樓按息口4.125厘,攤分30年還款期,月供就是4,847元。要在4.125厘上模擬加息兩厘,即樓按息口上調至6.125厘下,每月供款則為6,077元,供款佔入息不得多於60%,月入大約要有10,127元才可通過壓力測試。

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如果真的取消壓力測試,而僅以供款佔入息比率上限50%作為審批基準,以現時供款4,847元計算,入息有9,694元便可獲批貸款。換言之,每借取100萬元貸款額,壓測下要有過萬元入息支持,就算無壓測,高息環境下也要有逾9,600元入息,實情相差並不算很大。

因此,若認為取消壓力測試,就等於馬上幫助準買家上車,這個定論未免過於草率,因為背後還要視乎減息周期會否重現,才能彰顯其成效。假設我們把息口推回至2022年的2.5厘計算,同樣借取100萬元貸款額,按同一個供款年期30年計算,月供為3,952元,要通過壓力測試,入息要有8,445元,但若取消壓測,在供款佔入息比率上限50%的前提下,月入只需7,904元便可通過壓測。

每借取100萬元貸款額,壓測下要有過萬元入息支持,就算無壓測,高息環境下也要有逾9,600元入息,實情相差並不算很大。
每借取100萬元貸款額,壓測下要有過萬元入息支持,就算無壓測,高息環境下也要有逾9,600元入息,實情相差並不算很大。 (The Washington Post via Getty Images)

換個角度看,在壓測環境下,我們借取100萬元,要有10,127元的入息支持,但如果取消壓測後,息口同時回到2.5厘的水平,究竟同一筆入息可把貸款額擴大多少? 答案是增加至128萬元,貸款能力可增加約28%,當然沒有減息因素下,相關效力是難以發揮。

現行壓測對換樓客過於苛刻

還有一點,就是現行的壓測對換樓客亦過於苛刻,故不斷被批評遏抑了換樓活動。因為在現行政策下,若借款人本身已有按揭貸款,再申請新的按揭貸款時,其供款佔入息比率、以及壓力測試比率均要收緊10%,即是供款佔入息比率降至40%,而加息兩厘後的壓測要收緊至50%。

同樣借取100萬元的貸款額,在現時息口4.125厘,攤分30年還款期下,二套房買家的供款額同為4,847元。
同樣借取100萬元的貸款額,在現時息口4.125厘,攤分30年還款期下,二套房買家的供款額同為4,847元。

舉例,同樣借取100萬元的貸款額,在現時息口4.125厘,攤分30年還款期下,二套房買家的供款額同為4,847元,只是供款佔入息比率卻要用較嚴謹的方式計算,上限必須縮減至40%以下,就是月入必須要有12,118元才能通過第一關,要通過壓測,則要在加息兩厘後,供款佔入息不得多於50%,故月入起碼要有12,154元。

如果取消壓測,則要視乎是否仍保留供款佔入息上限40%的要求,倘若仍保留這個要求,則在未減息的前提下,對換樓客沒有太大的誘因。如果配合全面撤辣,取消二套房預繳劃一15%新從價印花稅,大家不用再擔心「先買後賣」急趕退稅等問題。在兩道高牆也拆除下,無疑對換樓客比較有利,但無論如何也要還原基本步,究竟換樓放盤有沒有承接? 這就是另一話題。