雅虎香港財經 至中分析｜揭開地產商不為人知的真相｜蔡志忠
坊間有聲音投訴地產商「合謀投地」，認為他們有默契地出超低的價格投標，致使港府賤賣土地。就如今年9月份啟德住宅地段，以53.5億元招標售出，每呎樓面地價為5,392元，比2019年同區招標出售的每呎19,636元，足足便宜了7成，也比10年前啟德首次賣地的價格還要低。時光倒流回到十年之前，難怪外界責備地產商合謀定價投地。
近期社會上又對地產商「合謀不投地」產生不滿。甚麼叫「合謀不投地」，就是認定地產商私下互相溝通，一起不落標，讓港府在「零入標」情況下收回土地。就如今年11月9日截標的港鐵東涌東站土地招標，竟然一個標書都沒有，於是外界又開始責怪地產商，認為是在威逼港府讓步，取消所有樓市辣招，讓樓價立即回升。
「合謀投地」與「合謀不投地」 都是商業決定
究竟真相是否這樣？就讓我們揭開其不為人知的真相吧！何謂「合謀投地」？今年9月份啟德地皮售價比10年前還低，當時立即引起港府有賤賣土地之嫌，也懷疑是地產商聯手造成。其實，投得此地皮者為信和置業，由於想減低風險，還找來中國海外、鷹君和華人置業一起合作，信和置業財政穩健，屬於零負債，老板黃志祥更是愛國愛港商人，絕對不會專登「玩嘢」與港府作對，出此價是在商言商，考慮的是將來市場可售價格、建築成本、發展時間與利息負擔等等。
再說「合謀不投地」一事，也是毫無根據。東涌土地零入標是因為位置比較偏遠，目前同區現樓價格每呎在1萬元多一點，而項目的成本包括建築費、發展時間、利息支出等，已經將近1萬元，若果再加上投標的土地價格和其他行政支出，已經沒有水位，倘樓價持續向下，將來隨時虧大本，顯然不入標純粹是「計唔掂數」的商業決定。
有一點很重要，就是今天樓市成交十分疏落，交投已重回「沙士」時期，發展商新盤在重賞之下仍然出不了貨，自然缺乏資金及意欲再去投地。筆者認為，如果港府真心想以賣地來增加庫房收入，就必須想辦法創造成交，推出刺激樓市、股市以及經濟方面的措施。就像中東盛產的石油一樣，都是一種商品，不必價高，只要做到貨如輪轉，一切就會變好，事情就那麼簡單，不要想得太多。
香港專業地產顧問商會會長 蔡志忠
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