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至中分析|撤辣首個新盤暢銷 後市又如何?|蔡志忠

新一份《財政預算案》正式出爐,這是近年來最有驚喜的一份預算案,其中的焦點關於實施近14年的樓市調控措施(樓市辣招),終於宣佈全部撤銷。雖然全撤辣招是香港主流民意,但還是令外界意想不到,因為通常政府如何制定政策,是不會也不肯受坊間左右的。無論如何,港府正面回應了各個行業的訴求,對於這個遲來的春天,筆者表示欣賞。

正如筆者預期一樣,全面撤銷辣招立即使成交量大幅增加,不過發展商是低價促銷。長沙灣新盤首日138個單位雖然全數沽清,但是細心留意一下,表面價格最高的單位呎價僅逾18,000元。筆者相信短期內發展商仍然不會大幅提價賣樓,因為市場上還有不少銀主盤和急著出手的二手樓在放盤,樓價方面仍會受到一定壓制。

中小企嚴峻 繼續薄利多銷

本欄經常強調,恢復樓股巿場正常交投,主要是要重振相關的產業鏈。過去幾年香港經濟嚴峻,樓市表面上整體下跌了24%,其實已經暗中受到重創。市場成交價通常參差不一,我們以整體平均下跌24%作基準,假如大部份單位跌價為10%至20%,那麼其餘單位的市值跌幅便有可能達到40%,大家想想,這些樓價跌幅高達4成的小業主,他們的身家大縮水,相信多數人也將物業抵押給銀行,他們現在所面臨的困境會如何?

因此,我們看到了這些身為中小企業的小業主今天有多困難。幸好這次港府全面撤辣,讓需要賣樓套現還債的小業主可以減價出貨,逃生有門;同時也宣佈增加樓宇按揭成數,指示銀行不得向正常還款的客戶追Call Loan,算是暫時拯救了這些中小企業。正如財爺對預算案的描述,大刀闊斧對樓市撤辣就是要挽回全世界對香港的信心。這次的壯舉相信並非單純是財金官員的智慧,其中一定有特首李家超的積極參與,還有中央領導人給出的指引。

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樓市不能只看短期表現,對於外地人來說,撤銷辣招等於節省了11%的買樓印花稅,自然會吸引新進來的優才、專才和外地朋友入市,短期內樓宇交投肯定會大幅增加。然而,地產商最好不要立即「心雄」加價,外地人買樓的稅率只是與香港人一樣,並非有特別優惠,許多大城市都沒有徵收額外印花稅,仍然吸引不到外地人進入買樓。如果盲目大幅加價推盤,假如再有一兩個樓盤滯銷,又會影響整個物業市場,畢竟利率還會在高位一段時間,經濟仍未完全復甦,大量中小企業拖欠銀行的債務仍然無力償還,後市還是需要審慎觀察。

香港專業地產顧問商會會長 蔡志忠

註:專欄作家言論不代表本網立場

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